四、規(guī)范土地供應(yīng)
(二十三)明確土地供應(yīng)年限。劃撥用地不設(shè)定使用年限；出讓用地最高出讓年限為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合辦公或者其他用地50年。工業(yè)用地可結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和出讓合同履行情況進(jìn)行評(píng)估，再視情況有償續(xù)期或收回土地使用權(quán)。
(二十四)明確劃撥供地范圍。凡列入國(guó)土資源部《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地項(xiàng)目，無論使用原有建設(shè)用地或新增建設(shè)用地，均可按劃撥方式供地。對(duì)《劃撥用地目錄》未明確的內(nèi)容規(guī)定如下：
1．非營(yíng)利性的地下綜合管溝、空中連廊、人防工程等市政工程屬于《劃撥用地目錄》的“城市基礎(chǔ)設(shè)施用地”范圍，具體以立項(xiàng)批文及規(guī)劃文件為準(zhǔn)。
2．“市政道路”、“市政廣場(chǎng)”、“公共綠地”是指開放性的、為社會(huì)公眾提供服務(wù)的公益性城市道路、城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)、綠地。
3．“非營(yíng)利性”、“公益性”機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由市(縣級(jí)市)相關(guān)行業(yè)行政主管部門制定。
4．“國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地”，是指經(jīng)省級(jí)或省級(jí)以上發(fā)展改革部門立項(xiàng)，或政府投資的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目。
5．政府及公益類事業(yè)單位投資建設(shè)的各類社會(huì)保障性住房項(xiàng)目，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、安置房、復(fù)建房項(xiàng)目，政府部門、公益類事業(yè)單位投資建設(shè)的人才公寓、周轉(zhuǎn)房等項(xiàng)目，持有效批文的部隊(duì)保障性住房、離退休干部住房、營(yíng)房等項(xiàng)目，可以劃撥方式供地。
6．住宅配套的非營(yíng)利性獨(dú)立用地公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，可以劃撥方式供地，并按照有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)部門管理。
7．按照外交對(duì)等原則，經(jīng)市(縣級(jí)市)或市(縣級(jí)市)以上外事部門認(rèn)定，可以劃撥方式供應(yīng)外事用地。
8．專門用于宗教活動(dòng)的寺廟、道觀、教堂等宗教場(chǎng)所，經(jīng)市(縣級(jí)市)民族宗教管理部門認(rèn)定，可以劃撥方式供地。
9．使用國(guó)有土地建設(shè)的農(nóng)村村民住宅、農(nóng)民拆遷安置房，以及有留用地指標(biāo)返撥給村集體經(jīng)濟(jì)組織的村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地項(xiàng)目，可以劃撥方式供地。
(二十五)明確劃撥供地土地價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)。劃撥用地不涉及計(jì)收土地出讓金。使用政府儲(chǔ)備用地的，應(yīng)按核定的土地儲(chǔ)備成本向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)繳納土地綜合開發(fā)費(fèi)，土地儲(chǔ)備成本難以核定的，可按立項(xiàng)批文時(shí)點(diǎn)辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的60%，以用地面積計(jì)收土地綜合開發(fā)費(fèi)。自行征地拆遷的劃撥用地項(xiàng)目，用地單位需要承擔(dān)土地取得成本及相關(guān)稅費(fèi)，無需繳納土地綜合開發(fā)費(fèi)。劃撥用地按規(guī)劃批準(zhǔn)配套的經(jīng)營(yíng)性部分面積，以立項(xiàng)批文時(shí)點(diǎn)按協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收土地出讓金。
(二十六)明確公開出讓范圍。須以公開方式出讓的用地包括：
1．工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地。
2．可以協(xié)議出讓但有兩個(gè)以上意向用地者的用地。
3．限價(jià)商品房用地，社會(huì)力量投資建設(shè)的使用新增用地的公共租賃住房項(xiàng)目。
4．營(yíng)利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會(huì)福利設(shè)施等社會(huì)事業(yè)用地和營(yíng)利性科研設(shè)計(jì)用地。
5．已劃撥用地或已出讓的非居住用地，規(guī)劃用途經(jīng)批準(zhǔn)改變?yōu)樯唐纷≌挠玫亍?/p>
6．已取得用地文件、尚未供地且不屬于閑置土地的前置審批用地，或已被認(rèn)定為閑置土地但按閑置土地處置決定需在期限內(nèi)以公開出讓方式完善出讓手續(xù)的前置審批用地。
(二十七)明確公開出讓方式。公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌，優(yōu)先采取掛牌或拍賣方式。商品住宅用地可采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地可采取“限地價(jià)、競(jìng)配建公共設(shè)施”方式出讓。“限地價(jià)”的最高限價(jià)控制在土地出讓起始價(jià)格的145%以內(nèi)。
(二十八)明確競(jìng)買資格要求的設(shè)置。
1．商品住宅用地和一般商業(yè)服務(wù)業(yè)用地不得設(shè)定競(jìng)買資格要求。
2．工業(yè)用地，營(yíng)利性科研設(shè)計(jì)用地，以及營(yíng)利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會(huì)福利設(shè)施等社會(huì)事業(yè)用地，經(jīng)規(guī)劃部門明確為城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體和大型旅游項(xiàng)目用地，可設(shè)定產(chǎn)業(yè)類型、注冊(cè)地址等競(jìng)買資格要求。對(duì)產(chǎn)業(yè)類型的要求需競(jìng)買人參與競(jìng)買時(shí)已經(jīng)具備，對(duì)注冊(cè)地址的要求可由競(jìng)買人承諾競(jìng)得地塊后辦理。
(二十九)明確公開出讓起始價(jià)格設(shè)定原則。
1．公開出讓的起始價(jià)原則上為公開出讓的底價(jià)，不得低于相應(yīng)地段相應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和，不得低于國(guó)家、省規(guī)定的土地出讓最低價(jià)。
2．商品住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地的出讓起始價(jià)格以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)為基礎(chǔ)綜合擬定。
3．營(yíng)利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會(huì)福利設(shè)施等社會(huì)事業(yè)用地和營(yíng)利性科研設(shè)計(jì)用地，出讓起始價(jià)格按照相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)70%擬定。
(三十)明確綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)。對(duì)具備宗地劃分條件但因不同用途高度關(guān)聯(lián)、需要整體規(guī)劃建設(shè)、確實(shí)難以分割供應(yīng)的綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)分別明確不同用途地塊的位置、面積、使用性質(zhì)和容積率、建筑密度等規(guī)劃條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，分別按照用途、使用年期和開發(fā)條件評(píng)估不同用途地塊價(jià)格后，綜合確定出讓底價(jià)，按照1宗土地實(shí)行整體供應(yīng)。
綜合用途建設(shè)項(xiàng)目用地中不得包含可以分宗供應(yīng)的商品住宅用地，宗地內(nèi)各類用途的建設(shè)用地必須符合土地使用標(biāo)準(zhǔn)，包含需要招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的，整宗土地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式供應(yīng)。
(三十一)明確協(xié)議出讓范圍。不須公開出讓且同一地塊只有1個(gè)意向用地者的，可采取協(xié)議方式出讓。具體包括：
1．非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。
2．符合我市“三舊”改造政策并可以協(xié)議方式供地的項(xiàng)目
3．企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目用地。
4．國(guó)家相關(guān)政策明確規(guī)定可以協(xié)議方式供地的其他情形。
(三十二)明確協(xié)議出讓價(jià)格設(shè)定原則。
1．協(xié)議出讓價(jià)格不得低于相應(yīng)地段相應(yīng)用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和，不得低于國(guó)家、省規(guī)定的土地出讓最低價(jià)。
2．協(xié)議出讓價(jià)格按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)擬定，其中由用地單位自行征地拆遷的，可扣除經(jīng)評(píng)審的征地拆遷費(fèi)用。
3．通過“三舊”改造方式經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的項(xiàng)目用地，協(xié)議出讓價(jià)格按“三舊”改造政策執(zhí)行。
(三十三)明確土地供應(yīng)程序。
1．劃撥供地的項(xiàng)目按照《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)?yōu)化審批流程試行方案的通知》(穗府〔2013〕8號(hào))的有關(guān)規(guī)定辦理建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)。按規(guī)定需取得相關(guān)行業(yè)主管部門意見的，應(yīng)在申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)，同步取得相關(guān)部門意見。對(duì)政府投資的城市公共道路、公共綠地、雨水污水排放管線、公共休憩廣場(chǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地，可依據(jù)規(guī)劃文件和儲(chǔ)備投資計(jì)劃，向建設(shè)單位或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)核發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》。對(duì)道路綠化帶、安全間距等代征地以及不能利用的邊角地，確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，可直接將《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》核發(fā)給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。蘿崗、南沙、增城、從化的劃撥供地方案經(jīng)區(qū)(縣級(jí)市)政府或管委會(huì)批準(zhǔn)同意后實(shí)施，其他區(qū)的劃撥供地方案由市國(guó)土房管局報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
2．以出讓方式供地的，蘿崗、南沙、增城3個(gè)有國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的出讓方案經(jīng)區(qū)(縣級(jí)市)政府或管委會(huì)批準(zhǔn)同意后，由區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門具體組織實(shí)施，其他區(qū)(縣級(jí)市)的土地出讓方案經(jīng)市土地管理委員會(huì)審議通過，報(bào)市政府批準(zhǔn)后(從化市項(xiàng)目報(bào)從化市政府批準(zhǔn))，由國(guó)土房管部門具體組織實(shí)施。
3．工業(yè)用地原則上安排在工業(yè)園區(qū)內(nèi)。工業(yè)園區(qū)及其范圍由市經(jīng)貿(mào)委牽頭組織認(rèn)定，工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型、出讓最低價(jià)、建設(shè)要求等整體出讓方案由市政府審定，園區(qū)內(nèi)宗地出讓方案按照市政府審定的整體出讓方案，由各區(qū)(縣級(jí)市)政府批準(zhǔn)后自行組織出讓。不在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，一律提交市土地管理委員會(huì)審定出讓方案。
4．列入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)的，符合“自行改造、補(bǔ)交地價(jià)”的國(guó)有建設(shè)用地舊廠房改造項(xiàng)目，由用地單位持市“三舊”改造辦批復(fù)及產(chǎn)權(quán)證明向市規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，再向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理補(bǔ)交土地出讓金手續(xù)。占用集體土地、符合自行改造政策的舊廠房改造項(xiàng)目，在補(bǔ)辦征收集體土地批準(zhǔn)手續(xù)后，用地單位持市“三舊”改造辦批復(fù)向市國(guó)土房管局提出用地申請(qǐng)，由市國(guó)土房管局向市規(guī)劃局確認(rèn)規(guī)劃條件，擬定出讓方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后，與用地單位簽訂出讓合同，繳交土地出讓金。
5．按照“三舊”改造政策完善用地手續(xù)的村集體歷史建設(shè)用地，應(yīng)由區(qū)(縣級(jí)市)政府提出統(tǒng)籌利用的意見。區(qū)(縣級(jí)市)政府同意村集體利用該歷史建設(shè)用地，且確定為自主改造模式的，由村集體憑市“三舊”改造辦的批復(fù)、村集體土地所有證和村留用地指標(biāo)核定證明，向市規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，再向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，由市國(guó)土房管局?jǐn)M定供地方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)及商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需扣減留用地指標(biāo)。
(三十四)明確土地價(jià)款支付時(shí)限。以劃撥方式取得政府儲(chǔ)備用地的，用地單位應(yīng)在取得劃撥決定書和建設(shè)用地批準(zhǔn)書前，先行與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂土地綜合開發(fā)費(fèi)付款合同，自簽訂之日起3個(gè)月內(nèi)一次性繳清，自身原因逾期未繳土地綜合開發(fā)費(fèi)的，用地單位應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。劃撥用地按規(guī)劃批準(zhǔn)配套的經(jīng)營(yíng)性部分須在辦理房地產(chǎn)確權(quán)前辦理有償使用手續(xù)。以協(xié)議出讓和公開出讓方式取得用地的項(xiàng)目，用地單位應(yīng)在簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)繳清土地出讓金；土地出讓起始價(jià)格超過10億元(縣級(jí)市為5億元)的項(xiàng)目可分兩期支付土地出讓金，首期土地出讓金繳納比例不低于50%，并應(yīng)在簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)付清，余款1年內(nèi)付清。分期支付土地出讓金的，應(yīng)按照合同約定支付首期土地出讓金之日的中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率支付利息。
(三十五)規(guī)范臨時(shí)用地用途管理。只有建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要方可使用臨時(shí)用地，具體包括：
1．工程項(xiàng)目的材料堆場(chǎng)、運(yùn)輸通道和其他臨時(shí)設(shè)施確需臨時(shí)使用土地的。
2．架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)使用土地的。
3．為選擇建設(shè)地址進(jìn)行勘測(cè)需要臨時(shí)使用土地的。
(三十六)規(guī)范臨時(shí)用地合同管理。臨時(shí)使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)與原國(guó)有土地使用權(quán)人簽訂臨時(shí)用地合同；臨時(shí)使用農(nóng)民集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)與集體土地所有權(quán)人或土地承包經(jīng)營(yíng)者簽訂臨時(shí)用地合同；臨時(shí)使用國(guó)有未利用地的，應(yīng)當(dāng)與區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門簽訂臨時(shí)用地合同。
(三十七)嚴(yán)格落實(shí)臨時(shí)用地復(fù)墾制度。臨時(shí)用地實(shí)行誰使用、誰復(fù)墾，臨時(shí)用地單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和本意見規(guī)定，履行土地復(fù)墾義務(wù)。未按要求進(jìn)行土地復(fù)墾或土地復(fù)墾未達(dá)標(biāo)，國(guó)土房管部門不再批準(zhǔn)新的用地申請(qǐng)。確需臨時(shí)占用耕地、林地的，在申請(qǐng)使用臨時(shí)用地時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地復(fù)墾計(jì)劃書，承諾自臨時(shí)用地期滿之日起6個(gè)月內(nèi)恢復(fù)種植、造林條件，并參照耕地開墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)存土地復(fù)墾費(fèi)用，預(yù)存的土地復(fù)墾費(fèi)用由區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。
(三十八)嚴(yán)格臨時(shí)用地期限管理。在臨時(shí)使用的土地上不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。臨時(shí)用地的批準(zhǔn)使用期限不超過2年。如超過臨時(shí)用地批準(zhǔn)使用期限確需繼續(xù)使用，應(yīng)申辦臨時(shí)用地延期手續(xù)，臨時(shí)用地延期原則上只能辦理1次。嚴(yán)禁以臨時(shí)用地審批代替農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收審批，對(duì)使用臨時(shí)用地進(jìn)行永久建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)按違法用地進(jìn)行查處。
(三十九)控制臨時(shí)用地規(guī)模。市、區(qū)(縣級(jí)市)建設(shè)主管部門應(yīng)在審查建設(shè)項(xiàng)目施工組織方案時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目類型、施工需要、周邊環(huán)境等因素，合理出具包括臨時(shí)使用土地必要性、使用規(guī)模、選址位置建議等內(nèi)容的書面意見，作為規(guī)劃、國(guó)土房管部門審批臨時(shí)用地的依據(jù)。
(四十)完善臨時(shí)用地批后監(jiān)管制度。已獲批準(zhǔn)的臨時(shí)用地，用地單位應(yīng)在地塊顯著位置現(xiàn)場(chǎng)張貼公示牌，公示使用單位、使用期限、使用位置等信息并接受社會(huì)監(jiān)督。區(qū)(縣級(jí)市)規(guī)劃和國(guó)土房管部門應(yīng)及時(shí)將已審批的臨時(shí)用地抄送同級(jí)土地執(zhí)法監(jiān)察部門和相關(guān)鎮(zhèn)(街道)國(guó)土所進(jìn)行批后監(jiān)管。
(四十一)明確應(yīng)急搶險(xiǎn)急需使用土地的管理。搶險(xiǎn)救災(zāi)等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時(shí)用地的，建設(shè)單位災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)；屬于永久性建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在災(zāi)情結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。
五、強(qiáng)化建設(shè)用地供后監(jiān)管
(四十二)明確供后監(jiān)管主體。以劃撥方式供地的，由國(guó)土房管部門會(huì)同用地項(xiàng)目所屬行業(yè)行政主管部門及工商、稅務(wù)等部門對(duì)用地單位進(jìn)行供后監(jiān)管。用地項(xiàng)目單位的性質(zhì)或經(jīng)營(yíng)行為已不符合劃撥條件的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令整改、重新計(jì)收原劃撥土地的土地出讓金或收回土地使用權(quán)。以出讓方式供地的，國(guó)土房管部門應(yīng)會(huì)同區(qū)(縣級(jí)市)、鎮(zhèn)(街道)相關(guān)部門建立用地項(xiàng)目開竣工巡查制度，核查出讓合同約定條款的落實(shí)情況，加強(qiáng)土地供后監(jiān)管。
(四十三)明確土地出讓金的繳交要求。用地單位應(yīng)在土地出讓合同約定日期前繳交土地出讓金及相應(yīng)利息，超過約定日期繳交的，應(yīng)按約定計(jì)收違約金。用地單位未繳清土地出讓金本金及違約金、利息的，不得辦理國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證，不得進(jìn)行房屋確權(quán)登記。
(四十四)明確土地交付認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。用地單位自行征地拆遷或利用自有用地建設(shè)申請(qǐng)辦理劃撥或協(xié)議出讓手續(xù)的，劃撥決定書核發(fā)或出讓合同簽訂之日為土地交付之日。以公開方式出讓的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按出讓合同約定的期限和交地條件交付土地，土地交付時(shí)間以交地確認(rèn)書簽訂日為準(zhǔn)，未按期交付，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按出讓合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
(四十五)明確開工時(shí)間和開工標(biāo)準(zhǔn)。
1．各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，其他建設(shè)用地原則上自交地之日起1年內(nèi)開工，可視項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)同步開工建設(shè)。
2．開工日期以用地單位依法取得《建筑工程施工許可證》等施工批準(zhǔn)文件后進(jìn)場(chǎng)施工(永久性工程正式破土開槽、打永久樁開始施工)之日為準(zhǔn)。
(四十六)明確竣工時(shí)間和竣工標(biāo)準(zhǔn)。
1．各類住宅用地須自開工之日起3年內(nèi)竣工；其他建設(shè)用地面積在5公頃以內(nèi)的自開工之日起3年內(nèi)竣工，面積在5至10公頃的5年內(nèi)竣工，面積在10公頃以上的7年內(nèi)竣工。配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)必須在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總量完成80%前全部完成。
2．竣工日期以用地單位依法取得建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》之日為準(zhǔn)。
(四十七)實(shí)行開工、竣工申報(bào)制度。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，用地單位應(yīng)在土地出讓合同約定的宗地開工、竣工之日起15日內(nèi)告知宗地所在區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門開工、竣工時(shí)間。
(四十八)明確開工、竣工時(shí)間延期處理辦法。在土地出讓合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的，用地單位應(yīng)在到期前15日內(nèi)申請(qǐng)延期，市、區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門按合同約定處理后，可通過增加出讓合同條款或簽訂變更協(xié)議等方式，對(duì)申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行約定監(jiān)督。非用地單位自身原因?qū)е虏荒馨雌陂_工、竣工的，由區(qū)(縣級(jí)市)國(guó)土房管部門核實(shí)用地單位申報(bào)的內(nèi)容后提出意見，報(bào)簽訂土地出讓合同的國(guó)土房管部門。符合延期條件的，國(guó)土房管部門應(yīng)與用地單位簽訂變更協(xié)議，辦理建設(shè)用地延期手續(xù)，延長(zhǎng)期限原則上不得超過1年。
(四十九)規(guī)范用地單位自行申請(qǐng)改變土地用途管理。用地單位申請(qǐng)改變土地用途的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審批(涉及控規(guī)調(diào)整的須提交市規(guī)劃委員會(huì)審議，報(bào)市政府審定)，批準(zhǔn)后30日內(nèi)到國(guó)土房管部門按以下規(guī)定辦理土地用途變更手續(xù)：
1．已劃撥或出讓項(xiàng)目發(fā)生規(guī)劃用途調(diào)整，出讓合同或劃撥決定書已有約定的從其約定。
2．已納入“三舊”改造的按“三舊”改造政策辦理。
3．不屬于上述情形的，按以下情形處理：
(1)原劃撥用地單位申請(qǐng)將土地用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途進(jìn)行新建的，由政府收回土地使用權(quán)后公開出讓，并按照評(píng)估的原劃撥用地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。
(2)原劃撥用地已建成房屋，用地單位申請(qǐng)將產(chǎn)權(quán)證登記的房屋用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途或進(jìn)行改建、擴(kuò)建經(jīng)營(yíng)性房屋的，在取得立項(xiàng)批準(zhǔn)部門或所屬行政主管部門同意及規(guī)劃部門批復(fù)文件后，到國(guó)土房管部門補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=改變用途后的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)-評(píng)估的原劃撥用地市場(chǎng)價(jià)。
(3)原協(xié)議出讓方式取得土地，用地單位申請(qǐng)調(diào)整土地用途的，由國(guó)土房管部門依據(jù)批復(fù)文件退回剩余年限的土地出讓價(jià)款、收回土地使用權(quán)，征地拆遷成本和已建設(shè)的地上建筑物根據(jù)經(jīng)財(cái)政評(píng)審核定的投入成本按使用年限折現(xiàn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
(4)原公開出讓土地，用地單位自行申請(qǐng)改變土地用途的，由國(guó)土房管部門依據(jù)批復(fù)文件退回剩余年限的土地出讓價(jià)款、收回土地使用權(quán)，已建設(shè)的地上建筑物根據(jù)經(jīng)財(cái)政評(píng)審核定的投入成本按使用年限折現(xiàn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
(五十)明確歷史上生地出讓后由用地單位自行征地拆遷土地的處理方式。用地單位完成征地拆遷結(jié)案手續(xù)后，由國(guó)土房管部門向規(guī)劃部門確認(rèn)地塊的規(guī)劃條件，并與用地單位簽訂出讓合同變更協(xié)議，重新明確應(yīng)繳交土地出讓金和開竣工時(shí)限。用地單位未能完成征地拆遷的地塊，用地單位落實(shí)了與被拆遷戶已簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議的，可向市國(guó)土房管部門申請(qǐng)解除原出讓合同退回土地，原收取的土地出讓金予以退回。用地單位未按照歷史文化名城保護(hù)等有關(guān)規(guī)定對(duì)地塊內(nèi)的保護(hù)建筑予以保護(hù)，造成損毀的，在損毀行為未處理前，不予拆遷結(jié)案。
(五十一)明確已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)。原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時(shí)，地下負(fù)一層按與其使用性質(zhì)相對(duì)應(yīng)的地上首層市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的50%計(jì)收土地出讓金，地下負(fù)二層及以下面積按與其使用性質(zhì)相對(duì)應(yīng)的地上首層市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的25%計(jì)收土地出讓金。本意見實(shí)施前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不再計(jì)收或補(bǔ)繳土地出讓金。
(五十二)明確工業(yè)用地配套用途超面積的土地出讓金。工業(yè)用地中配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施原則上不超過項(xiàng)目總用地面積的7%或總建筑面積的14%；經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)超過項(xiàng)目總用地面積7%或總建筑面積14%的部分，需收取土地出讓金，兩者都超過時(shí)按高者收取土地出讓金。在2010年6月30日前已出讓或已確權(quán)的面積，不再追收土地出讓金。
(五十三)明確城市拆遷安置房上市土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)和程序。以劃撥方式供地建設(shè)的拆遷安置房，被安置戶原有房屋已辦理土地有償使用手續(xù)的，由拆遷安置房用地單位按立項(xiàng)批文時(shí)點(diǎn)相應(yīng)用途土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)繳納土地出讓金；未辦理有償使用手續(xù)的，國(guó)土房管部門可在拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行相應(yīng)注記：“未辦土地有償使用，待安置房發(fā)生出售、交換、贈(zèng)與(不含繼承)時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金，自行選擇按房屋交易價(jià)格的1．6%或申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)用途土地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的4%繳納土地出讓金”。以出讓方式供地建設(shè)的拆遷安置房，被安置戶無需補(bǔ)交土地出讓金。
(五十四)規(guī)范劃撥用地及其地上建筑物出租經(jīng)營(yíng)管理。劃撥用地應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途自用，不得擅自用于出租經(jīng)營(yíng)。經(jīng)批準(zhǔn)將劃撥用地及其地上建筑物用于出租經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)按用地單位自行征地拆遷、協(xié)議出讓的繳交標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(五十五)鼓勵(lì)對(duì)公共交通設(shè)施用地進(jìn)行綜合開發(fā)。對(duì)現(xiàn)有公共交通設(shè)施用地，支持原土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃且不改變用途的前提下進(jìn)行立體綜合開發(fā)。其中，綜合開發(fā)的經(jīng)營(yíng)性面積按申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。
(五十六)明確調(diào)整規(guī)劃容積率(或建筑面積)補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。以劃撥方式取得土地調(diào)整容積率的，無須調(diào)整土地綜合開發(fā)費(fèi)。以出讓方式取得土地的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。以出讓方式取得土地的其他建設(shè)項(xiàng)目，用地單位申請(qǐng)新建、改建、擴(kuò)建、拆除重建等涉及調(diào)整容積率(或建筑面積)的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審批(涉及控規(guī)調(diào)整的須提交市規(guī)劃委員會(huì)審議，報(bào)市政府審定)。項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。出讓合同對(duì)調(diào)整土地出讓金已有約定的，從其約定。沒有約定的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=規(guī)劃調(diào)整計(jì)算容積率建筑面積×單價(jià)(調(diào)整建筑面積的單價(jià)，按申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金時(shí)市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)與原出讓合同樓面地價(jià)相比較高者確定)；如計(jì)算的補(bǔ)交土地出讓金減少，仍按原出讓合同土地出讓金執(zhí)行。
(五十七)明確歷史上已簽訂出讓合同未明確規(guī)劃建筑面積用地的土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。歷史上已簽訂出讓合同未明確規(guī)劃建筑面積的用地，按以下出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商簽訂變更協(xié)議：
1．地塊屬于整體規(guī)劃的，按凈容積率1．8(如規(guī)劃批準(zhǔn)的凈容積率小于1．8，按批準(zhǔn)的容積率計(jì)算)和2010年6月30日前已確權(quán)(或已預(yù)售)建筑面積的高者確定已出讓建筑面積，視為已繳清土地出讓金，其余建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交土地出讓金額=(規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積-凈容積率1．8的建筑面積〔或已確權(quán)、已預(yù)售建筑面積〕)×土地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)。
2．經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期用地按凈容積率1．8(如規(guī)劃批準(zhǔn)的凈容積率小于1．8，按批準(zhǔn)的容積率計(jì)算)和2010年6月30日前已確權(quán)(或已預(yù)售)建筑面積的高者確定已出讓建筑面積，視為已繳清土地出讓金，其余建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金。第n期用地補(bǔ)交土地出讓金額Kn=(第n期批準(zhǔn)建筑面積-第n期凈容積率1．8的建筑面積(或第n期已確權(quán)(或已預(yù)售)建筑面積))×土地市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)，已出讓用地出讓金補(bǔ)交額=K1+K2+……+Kn。
(五十八)明確分割合并地塊的條件。用地單位申請(qǐng)地塊分割或合并的，應(yīng)全額繳清土地出讓金，符合經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。分割或合并后的總建筑面積不得增加，不改變?cè)贤拈_、竣工時(shí)間。合并后地塊的土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最晚到期年限。分割地塊須能明確分割地界。有多個(gè)用地單位的，分割后的地塊可分別確權(quán)到單個(gè)用地單位，原地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施共享，分割地塊到單個(gè)用地單位后再調(diào)整土地權(quán)益分成的按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦理。規(guī)劃相鄰、用地單位相同的多個(gè)地塊可按規(guī)劃合并開發(fā)建設(shè)的，用地單位在取得規(guī)劃批準(zhǔn)文件(《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批復(fù)或批文)后，到國(guó)土房管部門辦理劃撥決定書或出讓合同合并手續(xù)。
(五十九)明確因政府原因調(diào)減規(guī)劃建設(shè)量的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。政府因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需調(diào)減原出讓合同約定建筑面積的，應(yīng)給予用地單位適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和可開發(fā)建筑面積置換。按貨幣補(bǔ)償?shù)?，由?cái)政評(píng)審核定用地單位前期投入及利息后，按減少量占原出讓合同建筑面積的比例予以補(bǔ)償；按可開發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請(qǐng)將調(diào)減建筑面積置換到本單位自有產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃用途類似的其他地塊上，置換比例按置換地塊批準(zhǔn)調(diào)減時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的比值確定。具體由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃明確地塊規(guī)劃控制要求后，由國(guó)土房管部門牽頭與用地單位協(xié)商擬訂補(bǔ)償方案報(bào)市政府批準(zhǔn)。
(六十)明確因公共利益收地補(bǔ)償?shù)墓ぷ鞒绦?。因公共利益需提前收回?guó)有土地使用權(quán)的，收地時(shí)須明確實(shí)施主體和接管單位，并對(duì)用地單位的投入給予補(bǔ)償，補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和可開發(fā)建筑面積置換。按貨幣補(bǔ)償?shù)?，由?cái)政評(píng)審核定用地單位的投入及利息后予以補(bǔ)償；按可開發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請(qǐng)將原地塊建筑面積置換到本單位自有產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃用途類似的其他地塊上，置換比例按置換地塊批準(zhǔn)調(diào)減時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的比值確定。具體由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃明確地塊規(guī)劃控制要求后，由國(guó)土房管部門牽頭與用地單位協(xié)商擬訂收地補(bǔ)償方案報(bào)市政府批準(zhǔn)。
(六十一)明確歷史上供而未用且與現(xiàn)行規(guī)劃不符土地的處理。歷史上批而未用的土地與現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃不符的，可由原簽訂出讓合同的國(guó)土房管部門與用地單位協(xié)商，給予用地單位前期投入貨幣補(bǔ)償后解除出讓合同并納入政府儲(chǔ)備，補(bǔ)償資金納入土地儲(chǔ)備成本。對(duì)現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃確定為農(nóng)用地、用地單位同意按農(nóng)用地保留使用的，用地單位應(yīng)與國(guó)土房管部門簽訂出讓合同變更協(xié)議并約定嚴(yán)格按現(xiàn)行規(guī)劃使用，如今后具備開發(fā)條件再實(shí)施開發(fā)建設(shè)。
(六十二)明確通過司法途徑變更土地權(quán)益主體的處理。已完成供地手續(xù)、權(quán)屬清晰的地塊，直接憑司法裁定文件辦理土地權(quán)益主體變更手續(xù)；涉及欠繳土地出讓金、違約金及利息的，應(yīng)在繳清后辦理土地權(quán)益主體變更手續(xù)。未完成供地手續(xù)的地塊，按司法裁定時(shí)取得的用地文件進(jìn)行權(quán)益主體變更，同時(shí)告知新的權(quán)益主體須按現(xiàn)行土地政策完善供地手續(xù)。供地手續(xù)指取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》(包括《同意使用土地通知書》)、簽訂出讓合同或核發(fā)劃撥決定書。
(六十三)明確通過司法途徑取得房屋權(quán)屬的土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)。司法裁定文件明確欠繳土地出讓金、違約金繳交標(biāo)準(zhǔn)的，按明確的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；未明確標(biāo)準(zhǔn)的，按法律文書生效之日的土地出讓金政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同一份司法裁定文件涉及多宗房屋權(quán)屬且屬于同一出讓合同范圍的，執(zhí)行相同的計(jì)收政策和標(biāo)準(zhǔn)。
