海原縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實施方案
為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（中發(fā)〔2014〕1號）、《自治區(qū)黨委政府關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新功能的實施意見》文件精神，統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展，加快農(nóng)村住宅用益物權(quán)確權(quán)、賦權(quán)、活權(quán)進(jìn)程和保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，確保海原縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)統(tǒng)一確權(quán)登證發(fā)證工作順利推進(jìn)和按時完成，按照《自治區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)全區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋統(tǒng)一確權(quán)登記領(lǐng)證工作的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕133號）要求，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，特制定本實施方案。
一、工作目的開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)發(fā)證工作，是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革實施的主要任務(wù)之一。這次在全縣范圍內(nèi)通過統(tǒng)一受理房屋產(chǎn)權(quán)和土地登記申請，統(tǒng)一發(fā)放載明土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的“房地一體”不動產(chǎn)證書，明確所有房屋產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)，將為農(nóng)村資源向資產(chǎn)資本轉(zhuǎn)變奠定基礎(chǔ)，也是促進(jìn)創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體制，依法加強農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理，綜合整治和遏制農(nóng)村違法用地、違章建設(shè)的有力措施。
二、主要內(nèi)容（一）確權(quán)發(fā)證的對象。根據(jù)自治區(qū)人民政府《關(guān)于加快推進(jìn)全區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋統(tǒng)一確權(quán)登記頒證工作的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕133號）要求，本次統(tǒng)一確權(quán)登記頒證工作是在全縣范圍內(nèi)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（不包括已納入拆舊復(fù)墾范圍內(nèi)的建設(shè)用地及房屋）、農(nóng)村集體建設(shè)用地及房屋、農(nóng)村公益事業(yè)、公共基礎(chǔ)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地及房屋開展統(tǒng)一確權(quán)發(fā)證工作。
（二）確權(quán)發(fā)證工作流程。1.申請受理。權(quán)利人按照規(guī)定和要求填寫不動產(chǎn)登記申請書，提供有效身份證明（宅基地確權(quán)登記工作時已提交法人身份證明書及個人身份證復(fù)印件的不用再提交）及宅基地、房屋權(quán)屬來源等證明材料（需對申請材料質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)），由村民小組協(xié)助收集《申請書》、有效身份證明及所提供的房屋權(quán)屬證明等證明材料，經(jīng)村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）審核后報送不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)集中受理；不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對權(quán)利人身份證明、土地權(quán)源材料、農(nóng)房權(quán)源材料、村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）證明材料等進(jìn)行初步核實。無異議的，確認(rèn)收件辦理。有異議的，應(yīng)對照農(nóng)村宅基地與房屋統(tǒng)一確權(quán)登記頒證要求，確定需要補充調(diào)查的內(nèi)容。
2.權(quán)屬調(diào)查。充分調(diào)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）及村委會工作積極性，利用已有的宅基地確權(quán)登記發(fā)證成果，結(jié)合申請受理環(huán)節(jié)審核情況逐村逐戶查清權(quán)屬來源情況、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)用途、房屋建筑面積及宅基地的權(quán)利人和農(nóng)村房屋權(quán)利人一致性等要素。在調(diào)查過程中，對權(quán)利人姓名、原實測房屋邊長、面積無異議的，由權(quán)利人簽字認(rèn)可。不一致的，必須查明原因，確保房地一致。無法處理的通過登記薄備注或擱置爭議。
3.地籍測繪。充分利用原有宅基地地籍測繪成果，權(quán)利人對原有宅基地地籍測繪成果有異議的可補充測繪宗地內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物。新建宅基地或移民遷入?yún)^(qū)宅基地需要實測宅基地和房屋，最終完成確權(quán)。
4.房屋測繪。農(nóng)村房屋調(diào)查精度執(zhí)行《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）》要求。條件不具備的，可采用簡便易行的調(diào)查方法，通過描述方式調(diào)查記錄房屋的權(quán)利人、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容，實地指界并丈量房屋邊長，簡易計算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查報告。對于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶的，可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。
5.權(quán)屬審核。權(quán)屬審核采用“兩公告、兩簽字、兩級審核”模式。即：利用已有的宅基地確權(quán)登記發(fā)證成果、權(quán)屬調(diào)查資料、地籍測繪及房屋測繪成果，繪制形成公示地籍圖，在村民小組內(nèi)進(jìn)行公示。公示無異議的由權(quán)利人簽字確認(rèn)；有異議的由國環(huán)局、技術(shù)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、村民小組各一名人員形成的權(quán)籍調(diào)查小組進(jìn)行補充調(diào)查，對照調(diào)查結(jié)果，修改后形成一套“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的權(quán)籍調(diào)查成果。由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對農(nóng)村宅基地和房屋統(tǒng)一確權(quán)登記申報的資料和權(quán)籍調(diào)查成果進(jìn)行審核、核定，依照相關(guān)規(guī)定對土地房屋權(quán)屬、土地面積、用途、登記主體、類型、內(nèi)容、程序和權(quán)屬資料等逐宗進(jìn)行全面審核，審核、核定無異議的簽署審核意見；有異議的，由審核、核定人員帶領(lǐng)權(quán)籍調(diào)查小組成員到現(xiàn)場進(jìn)行核查。審核、核定后，對符合登記條件的農(nóng)村宅基地和房屋統(tǒng)一確權(quán)登記申報的資料和權(quán)籍調(diào)查成果通過地籍圖的形式予以公告。公告期滿，當(dāng)事人對審核結(jié)果無異議或異議不成立，由權(quán)利人、村民小組委員會簽字并加蓋村民小組委員會公章進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后統(tǒng)一填寫不動產(chǎn)登記審批表，對不符合登記條件的，暫停辦理。
6.數(shù)據(jù)入庫。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)監(jiān)督技術(shù)單位進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫，確保入庫數(shù)據(jù)與公告確認(rèn)數(shù)據(jù)一致。數(shù)據(jù)入庫后形成登記頒證數(shù)據(jù)，為集中制證提供數(shù)據(jù)保障。
7.登記頒證。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后，填寫不動產(chǎn)登記薄和歸戶卡，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中統(tǒng)一申領(lǐng)的方式集中制證發(fā)放。暫不申領(lǐng)的，不予制證。
8.資料整理。設(shè)立專門檔案室，檔案資料可按年度、地域、類型、統(tǒng)計臺帳等將紙質(zhì)資料分類存檔并妥善保管。將所有紙質(zhì)檔案資料先行掃描并存入電子文檔。充分利用現(xiàn)有技術(shù)力量，統(tǒng)籌信息資源，建立農(nóng)村宅基地和房屋統(tǒng)一確權(quán)登記頒證統(tǒng)計、查基本信息庫，逐步完善確權(quán)登記頒證信息庫功能，并與現(xiàn)有農(nóng)村土地調(diào)查成果信息數(shù)據(jù)相對接，逐步建立農(nóng)村房地管理信息錄入、查詢、統(tǒng)計等基礎(chǔ)信息。
三、登記確權(quán)政策
（一）登記條件。房地一體登記應(yīng)做到房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)主體一致，一戶一宅，先地后房（或房地同步），原則上應(yīng)依法確認(rèn)給村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的住宅且產(chǎn)權(quán)無異議，經(jīng)住宅所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會出具證明并公告無異的；非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在不動產(chǎn)登記卡和登記證書事欄中注記該權(quán)利人為非本村農(nóng)民集體組織成員或本村集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人。
（二）登記面積。宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)面積原則上按審批面積確權(quán)登記，對實際面積小于批準(zhǔn)面積的，按實際面積確權(quán)；對未經(jīng)審批或超過批準(zhǔn)的宅基地和住房，根據(jù)房屋建造時間分類處理，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按批準(zhǔn)面積確權(quán)登記，超面積部分不予以確權(quán)。
1.宅基地確權(quán)。（1）1987年1月1日《中華人民共和國管理法》實施前，農(nóng)村居民建房未經(jīng)批準(zhǔn)或超過批準(zhǔn)面積占用宅基地方，至今未擴(kuò)建，改建、翻建的可以按照現(xiàn)有實際使用土地確權(quán)登記。其中：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后，未經(jīng)批準(zhǔn)超過批準(zhǔn)面積經(jīng)已按相關(guān)規(guī)定處理。
（2）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房未經(jīng)批準(zhǔn)或超過批準(zhǔn)土地，但建房者符合建房條件，所占宅基地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，經(jīng)本村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并公示無異議在對規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的未批部分進(jìn)行處罰后，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)宅基地使用面積。處罰的標(biāo)準(zhǔn)適用當(dāng)時法律規(guī)定。
2.住房所有權(quán)登記。（1）已經(jīng)辦理宅基地使用權(quán)發(fā)證的房屋，且現(xiàn)狀與舊土地使用證書宗地圖一致的，予以按原登記發(fā)證的宅基地面積和原則上不得超過法定宅基地使用權(quán)確權(quán)登記面積的房屋所有權(quán)面積。
（2）宅基地有審批未登記發(fā)證或雖未經(jīng)審批，但已處罰到位的房屋，按審批（全處罰到位）的宅基地面積和不超過法定宅基地面積的房屋所有權(quán)建筑確認(rèn)合法權(quán)屬。
（3）宅基地未經(jīng)審批，且沒有處罰到位的房屋，按該戶可享有的剛性宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和不超過標(biāo)準(zhǔn)宅基地面積的房屋所有建筑面積確認(rèn)權(quán)屬。
（4）“一戶多宅”的原則上不予確權(quán)發(fā)證，但對于繼承、村民轉(zhuǎn)出、村民遷入的宅基地和房屋，經(jīng)公告無異議的，按規(guī)定確認(rèn)；非本集體經(jīng)濟(jì)組織居民或城鎮(zhèn)居民因繼承房屋占用的集體建設(shè)用地可以確定宅基地使用權(quán)；農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口居民存在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)村委會出具證明后，可以確認(rèn)權(quán)屬。
（5）對多處住宅進(jìn)行“分戶析產(chǎn)”的，按建設(shè)房屋的時間階段，不論其住宅審批與否，均以建設(shè)最早的房屋開始排序，逐宗核減該戶可享有的宅基地面積和房屋所有權(quán)建筑面積。
（三）不予登記情形。有下列情形之一的不予登記：
1.土地房屋權(quán)屬有爭議的；
2.屬于生產(chǎn)用房，臨時建筑或違法建筑的；
3.宅基地上的棚房、圈舍、農(nóng)具房、廁所簡易房；
4.城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村擅自購買住宅的；
5.按現(xiàn)行“三改一拆”和“違規(guī)建設(shè)”應(yīng)拆未拆到位的；
6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予登記的情形。
四、步驟時序（一）前期準(zhǔn)備階段（2017年10月31日前）。制定并上報《海原縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作實施方案》，成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實工作經(jīng)費保障，梳理“房地一體”登記流程和相關(guān)表式資料，啟動試點村前期農(nóng)房調(diào)查和宅基地整合測繪調(diào)查工作。
（二）宣傳發(fā)動階段（2017年11月1日～11月10日）。在縣鄉(xiāng)兩級分別召開“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作動員會，開展登記工作培訓(xùn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，落實人員和目標(biāo)任務(wù)。同時，將農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記的相關(guān)內(nèi)容在縣政府網(wǎng)站、有線電視臺和微信公眾平臺公示公告。
（三）全面調(diào)查階段（2017年11月11日至2018年12月31日）。海原縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記工作自2017年11月中旬開始，由國環(huán)局牽頭，委托有地籍和房產(chǎn)測繪資質(zhì)的專業(yè)隊伍，采取實地調(diào)查和內(nèi)業(yè)核實相結(jié)合的方式全面進(jìn)行調(diào)查摸底，逐宗地塊、逐座房屋建立紙質(zhì)檔案和電子文檔，做到“一戶一表、一戶一圖、一戶一照、一戶一檔”，建立四至界址坐標(biāo)和相鄰權(quán)屬調(diào)查清晰的檔案。進(jìn)村駐點調(diào)查摸底由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）統(tǒng)一安排，村委會協(xié)助落實。
（四）申報、審核階段（2018年2月至2019年12月）。申報、審核與調(diào)查摸底基本同步進(jìn)行，申報由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府牽頭，國土、住建等部門配合組成聯(lián)合調(diào)查確認(rèn)工作小組，根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，對符合規(guī)劃的宅基地使用權(quán)及房屋進(jìn)行審核確認(rèn)，確認(rèn)結(jié)果統(tǒng)一張榜公示，對符合規(guī)劃的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府出具規(guī)劃確認(rèn)函；對不符合規(guī)劃的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）人民政府出具處理意見。
（五）登記發(fā)證階段（2018年5月至2020年8月）。按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）審核的成果，由國環(huán)局統(tǒng)一報縣人民政府批準(zhǔn)后，由縣不動產(chǎn)登記事務(wù)中心頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)登記證書，收回舊的宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，統(tǒng)一注銷。
（六）總結(jié)掃尾階段（2017年11月至2020年12月）。數(shù)據(jù)庫建庫錄入及管理信息系統(tǒng)建設(shè)工作與調(diào)查摸底、審核、發(fā)證同步開展。2020年8月至12月，對該項工作進(jìn)行全面總結(jié)，對數(shù)據(jù)和登記信息系統(tǒng)進(jìn)行核查與應(yīng)用維護(hù)，整理相關(guān)登記材料并進(jìn)行歸檔。
五、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。開展宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證關(guān)系到農(nóng)村居民的切身利益，實行“房地一體”是方便群眾、服務(wù)群眾和落實中央農(nóng)村深化改革的有效舉措。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作機(jī)構(gòu)，加強工作指導(dǎo)，協(xié)調(diào)和發(fā)動宣傳等工作。縣直各相關(guān)部門要落實責(zé)任，抽選業(yè)務(wù)精、能力強、作風(fēng)好的人員參與登記工作。
（二）強化宣傳作用。要充分利用多種途徑和新媒體，大力宣傳農(nóng)房“房地一體”登記政策和重要意義，提高農(nóng)村居民依規(guī)建設(shè)和依法保防財產(chǎn)，用活資產(chǎn)的意識，農(nóng)村“房地一體”登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要組織力量，深入一線，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)和上門指導(dǎo)，營造登記發(fā)證工作的良好氛圍。
（三）落實經(jīng)費保障。農(nóng)村“房地一體”登記工作不得向農(nóng)村居民收取任何費用，縣財政要把農(nóng)村確權(quán)登記發(fā)證工作經(jīng)費納入2018年財政預(yù)算，確保資金足額落實到位，全力保障工作順利推進(jìn)。
（四）注重工作實效。農(nóng)村“房地一體”登記工作納入對部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)年度改革目標(biāo)責(zé)任考核內(nèi)容。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、相關(guān)部門要大膽實踐，主動作為，及時總結(jié)和上報經(jīng)驗與做法，確保工作取得實效。
（五）嚴(yán)肅工作紀(jì)律。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（管委會）、相關(guān)部門要按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，嚴(yán)格審核、審查處罰，切實保證地籍房產(chǎn)調(diào)查清楚，權(quán)屬依據(jù)合法，登記確權(quán)準(zhǔn)確。對農(nóng)村“房地一體”登記過程中遇到的政策性或技術(shù)性難題，及時提交登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定，嚴(yán)禁借機(jī)借勢將違法用地，違章建筑合法化，對弄虛作假，虛報瞞報或玩忽職守，嚴(yán)重影響工作推進(jìn)的，一旦發(fā)現(xiàn)，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理并追究相關(guān)人員責(zé)任。
（六）本方案由縣國土資源和環(huán)境保護(hù)局組織制訂并報縣人民政府審批發(fā)布，并由縣國土資源和環(huán)境保護(hù)局負(fù)責(zé)解釋和組織實施。
