農(nóng)村房產(chǎn)市場也需要規(guī)范，不論是自建的房產(chǎn)，還是買賣的房產(chǎn)，都是需要自建人和相關(guān)交易雙方進(jìn)行房屋的登記。過戶登記涉及哪些材料?需要哪些費(fèi)用?有哪些流程?本文為您解答農(nóng)村房屋所有權(quán)怎么認(rèn)定的知識(shí)。
農(nóng)村房屋所有權(quán)應(yīng)從宅基地的申請取得及房屋建造兩方面綜合分析認(rèn)定，即房屋所有權(quán)人必須滿足兩個(gè)條件：
第一，是宅基地使用權(quán)人(包含在冊人口)，第二、是房屋的建造者。
一、宅基地使用權(quán)人的確定
從當(dāng)前農(nóng)村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計(jì)算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價(jià)值在房產(chǎn)(房地一體)價(jià)值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權(quán)人的確定十分重要且必要。
(一)在冊人口的認(rèn)定。在冊人口是指宅基地申請審批時(shí)該家庭具有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則?！?a href="http://www.maskodm.com/tags/283.html" class="tag-link" target="_blank">土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟(jì)組織在家庭申請用地時(shí)，會(huì)對其常住家庭在冊人口進(jìn)行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請審批表確定在冊人口共享宅基地使用權(quán)。
(二)人口變動(dòng)的產(chǎn)生及處理
由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊人數(shù)并不固定。如果在冊人口變動(dòng)，可以按照下列原則處理：
第一，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的原在冊人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。
第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但從原大家庭分離單獨(dú)立戶并且另行申請宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。
二、房屋的建造者的認(rèn)定
房屋建造可分為兩種，一種是直接建造(出力建造)，即由家庭成員利用自身技術(shù)和體力親自建造房屋;一種是出資建造，即家庭成員出資購買材料、聘請他人建造。這兩種建造方式在實(shí)際建造中可能有交叉。
房屋建造者可以按照“誰出資出力建造誰所有”原則進(jìn)行認(rèn)定。
第一，直接建造者為房屋建造人。有證據(jù)證實(shí)確實(shí)利用自身技術(shù)和體力親自參與了房屋建造的家庭成員，可以認(rèn)定為房屋出力者。
第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成員可以認(rèn)定為房屋建造的出資人。共同生活的家庭成員可能并不直接對建造房屋出資，但因共同生活其將收入交給家庭共同支配使用，可以認(rèn)定為出資人。
三、不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形。
一是宅基地申請審批時(shí)為在冊人口并未出資出力建造房屋，之后戶口遷出。此種情況下，在冊時(shí)享受宅基地使用權(quán)，戶口遷出后不再具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，當(dāng)然喪失宅基地使用權(quán)，同時(shí)未出資出力建房，故不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。特別需要指出的是，此種情況下，在冊人口主張雖未出資，但曾參與建房而要求共有人權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種參與如果不能達(dá)到相當(dāng)?shù)某潭?如自行建造)，則可依據(jù)公序良俗對其參與認(rèn)定為對家庭應(yīng)盡的義務(wù)，不宜認(rèn)定為共有人。
二是建房時(shí)未出資的未成年人。這里所指的未成年人不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時(shí)尚沒有勞動(dòng)能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人，實(shí)踐中存有不同做法。有觀點(diǎn)認(rèn)為，其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資。而筆者認(rèn)為，認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益。其實(shí)，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障。
三是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造。對這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)。
四、需要注意的幾個(gè)問題
第一、認(rèn)定所有權(quán)人的權(quán)利時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這主要是指在冊人口，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以宅基地申請審批時(shí)的在冊人口為準(zhǔn)。變化后的家庭人口因未對房產(chǎn)形成(無論是宅基地還是房屋建造)做出貢獻(xiàn)，不應(yīng)認(rèn)定為共有人。即應(yīng)以權(quán)利形成之初的情形確定而不論其后的變化。例如甲作為在冊人口申請建房并出資建房，即使其以后戶口發(fā)生變化，也不影響其作為房屋共有人的認(rèn)定;乙在房屋審批建成之后成為家庭成員，其不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人。
第二，父母去世后，一方子女取得集體土地使用權(quán)證。對于此種土體使用權(quán)發(fā)生變化的情況，要重點(diǎn)審查變化是否具有合法性。即此種變化是否有合法的基礎(chǔ)行為，如集體組織重新分配文件、家庭內(nèi)部協(xié)議，遺囑等。如不能證實(shí)變動(dòng)的合法性，不能僅依據(jù)土地使用權(quán)證認(rèn)定其為房屋共有人。
