長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)日趨深入,土地改革也開(kāi)始被正式推向前臺(tái)。
本報(bào)記者手頭的《長(zhǎng)株潭城市群土地管理改革專項(xiàng)方案》（征求意見(jiàn)稿）顯示,湖南省計(jì)劃從節(jié)約集約用地、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等推進(jìn)長(zhǎng)株潭土地改革。
“長(zhǎng)株潭兩型土地改革遵循的是城市——農(nóng)村——城鄉(xiāng)合一的漸進(jìn)式路徑。”湖南省國(guó)土規(guī)劃設(shè)計(jì)院專家申志軍教授告訴本報(bào)記者。
18億畝耕地紅線之下,長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)建設(shè)用地驟然趨緊,如何節(jié)約用地,開(kāi)發(fā)“潛在”用地成為一個(gè)重要課題。
破解建設(shè)用地不足瓶頸
作為此次土地改革的主角,株洲推出了高新園區(qū)“園中園”、農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、城鄉(xiāng)一體化基準(zhǔn)地價(jià)體系等重點(diǎn)改革舉措。其也是不久前被國(guó)土資源部列為全國(guó)土地利用總體規(guī)劃修編試點(diǎn)城市和土地規(guī)劃信息化建設(shè)試點(diǎn)城市。
而以前,這個(gè)中部工業(yè)重鎮(zhèn)一度因面積高達(dá)34.41平方公里的重金屬污染事件而置身輿論風(fēng)口浪尖。
株洲市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)何安國(guó)介紹,株洲將部分農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為農(nóng)用地和耕地,然后與等量的國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地置換,實(shí)現(xiàn)增減掛鉤。
“這樣既盤活了存量建設(shè)用地,保證了建設(shè)用地需求,又保住了耕地紅線。”何安國(guó)說(shuō),“預(yù)計(jì)這一舉措可以解決300公頃工業(yè)建設(shè)用地,至于剩下的300多公頃缺口,則可以通過(guò)土地污染治理來(lái)解決。”
在株洲總面積達(dá)34.41平方公里的重污染區(qū)域中,天元區(qū)馬家河鎮(zhèn)高塘村屬重污染地帶,株洲通過(guò)土地治理污染的方式既保護(hù)了民生,又增加了工業(yè)用地。
株洲市政府將建立村民安置社區(qū),將1843名村民集中居住,通過(guò)村集體出資控股和吸納村民參股,注冊(cè)成立株洲市高塘大禹實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司,利用留用安置地發(fā)展集體經(jīng)濟(jì),村民入股后變成股民參與分紅。
與此同時(shí),通過(guò)這種“遷村騰地”,將騰出的土地用于工業(yè)建設(shè)用地和生態(tài)用地。
“這塊地怎么用,必須要有一個(gè)原則,我們的原則是穿插布局。”株洲市國(guó)土局副局長(zhǎng)何安國(guó)表示,遷村騰出來(lái)的土地中,大部分將變成建設(shè)用地,小部分變成生態(tài)用地,用于布置水體、綠化等,以修復(fù)本已受污染的生態(tài)環(huán)境。
他透露,這一地塊的建設(shè)用地和生態(tài)用地的比例預(yù)計(jì)為7∶3,而目前這里已經(jīng)被湖南省批準(zhǔn)建設(shè)歐洲工業(yè)園,成為株洲高新區(qū)“園中園”。
而記者在長(zhǎng)沙市北山鎮(zhèn)了解到,該鎮(zhèn)以企業(yè)和村為單位,將耕地、閑置集體建設(shè)用地、宅基地進(jìn)行統(tǒng)籌整治,使得耕地率增加了13%。而整個(gè)省會(huì)長(zhǎng)沙市今年已經(jīng)啟動(dòng)土地綜合整治項(xiàng)目48個(gè),投入8.5億元,整理總規(guī)模20多萬(wàn)畝,預(yù)計(jì)新增耕地2萬(wàn)畝。
株洲市還規(guī)定,對(duì)2年以上不開(kāi)工建設(shè)的企業(yè)或者是畝產(chǎn)稅收達(dá)不到要求的企業(yè)進(jìn)行清理。2009年以來(lái),通過(guò)這些措施,株洲市共清理閑置土地近400畝。
農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)掛牌
在提高土地利用率的同時(shí),湖南在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)構(gòu)建層面試水,以扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。
記者了解到,在株洲全市112.62萬(wàn)公頃土地中,集體土地占到101.64萬(wàn)公頃,而且其中農(nóng)村集體土地占絕大部分,建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)勢(shì)在必行。
由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)層面一直存在著隱形流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低、流程不規(guī)范等問(wèn)題,外界期待農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的設(shè)立有望能根除這些問(wèn)題。
2009年5月12日,株洲市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)掛牌成立,將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一納入土地市場(chǎng)交易管理。
“建立這一市場(chǎng)的初衷是要解決農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在的一些老問(wèn)題。”湖南省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)顏學(xué)毛告訴本報(bào)記者。
“事實(shí)上這個(gè)市場(chǎng)開(kāi)展的是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)兩個(gè)方面的業(yè)務(wù)。”何安國(guó)表示。
具體來(lái)講,2009年年底之前在株洲城區(qū)建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系,為級(jí)差地租熱身,同時(shí)在參照國(guó)有土地管理模式將集體土地流轉(zhuǎn)分為“一級(jí)市場(chǎng)”和“二級(jí)市場(chǎng)”,對(duì)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓等“一級(jí)市場(chǎng)”交易采取審批方式管理,出租、轉(zhuǎn)租等“二級(jí)市場(chǎng)”交易采取備案方式管理。
為了最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化,株洲市在2009年6月提出建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系,而這正是對(duì)應(yīng)于城市建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌舉措。
何安國(guó)進(jìn)一步解釋:將農(nóng)村集體土地按照城市的方法分為五至七級(jí),按照土地實(shí)際價(jià)值大小確立每一級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià),當(dāng)然農(nóng)村同等級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)相比城市要低50%—80%。
實(shí)施級(jí)差地租顯然很有必要,由于農(nóng)村集體土地沒(méi)有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)作為參照,流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)作用并未充分發(fā)揮出來(lái)。
“這導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在價(jià)格方面依然存在很大的隨意性,價(jià)格遠(yuǎn)低于價(jià)值的現(xiàn)象依然較多。”中南大學(xué)地學(xué)與環(huán)境工程學(xué)院院長(zhǎng)戴塔根分析。
而建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系恰恰可以為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)確立價(jià)格參照,它能夠有效避免集體土地交易中價(jià)值認(rèn)知困難等諸多局限性,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的量?jī)r(jià)盤活。
何安國(guó)透露,對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集中使用區(qū)和零散區(qū),則采用成本法計(jì)算。“同時(shí)還會(huì)將基準(zhǔn)地價(jià)與征地價(jià)格相銜接。”
而在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配方面,實(shí)行“9+1+稅”收益分配模式,即“一級(jí)市場(chǎng)”集體建設(shè)用地有償使用費(fèi)由集體經(jīng)濟(jì)組織和市、縣人民政府按9∶1的比例分配;而“二級(jí)市場(chǎng)”中集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值部分,原土地使用者須按照增值額的10%向市、縣人民政府繳納土地增值收益。
“農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)根本目的是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資本化。”戴塔根坦言當(dāng)前要著重解決的是流轉(zhuǎn)的規(guī)范化,以及“誰(shuí)有地、地誰(shuí)要”的信息歸集與溝通。
記者在株洲農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易大廳看到,巨大的電子屏中“茶陵棗市鎮(zhèn)水田”流轉(zhuǎn)交易記錄顯示,該塊面積為1600畝的水田被以200元每畝每年的價(jià)格轉(zhuǎn)包給一家公司種植烤煙,承包期限為10年,以此計(jì)算,則這塊水田10年流轉(zhuǎn)收益為320萬(wàn)元。
而據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人透露,截至2009年7月11日,兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)有70多幅農(nóng)村集體土地通過(guò)這一市場(chǎng)平臺(tái)流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)交易金額達(dá)數(shù)千萬(wàn)元。
“一旦實(shí)現(xiàn)持續(xù)良序運(yùn)轉(zhuǎn),將很快向長(zhǎng)株潭甚至整個(gè)湖南地區(qū)鋪開(kāi)。”湖南省國(guó)土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。
