為提升宜居宜業(yè)城市品位，提高市民生活質(zhì)量，德化縣政府印發(fā)了關于東埔農(nóng)貿(mào)市場項目土地和房屋征收補償安置實施方案。被征收房屋，由房屋征收部門按規(guī)定組織中介測量機構按國家現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范計算建筑面積后，按有關規(guī)定予以認定。
德化縣人民政府關于德化縣東埔農(nóng)貿(mào)市場項目土地和房屋征收補償安置實施方案的批復
潯中鎮(zhèn)人民政府，德化縣土地儲備中心，德化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局：
《德化縣東埔農(nóng)貿(mào)市場項目土地和房屋征收補償安置實施方案》已經(jīng)縣政府研究同意，請抓緊組織實施。
德化縣人民政府
2018年5月1日
德化縣東埔農(nóng)貿(mào)市場項目土地和房屋征收補償安置實施方案
一、指導思想
為大力實施 “大城關”發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市基礎設施，提升宜居宜業(yè)城市品位，提高市民生活質(zhì)量，確保做好德化縣東埔農(nóng)貿(mào)市場項目的土地和房屋征收補償安置工作及工程建設順利實施，依法維護被征收單位、個人（以下稱被征收人）的合法權益，妥善做好土地和房屋征收的補償安置工作，本著“以人為本、依法依規(guī)、公開透明、和諧穩(wěn)定”的原則，特制定本實施方案。
二、法律法規(guī)及政策依據(jù)
（一）《中華人民共和國土地管理法》；
（二）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；
（三）《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》；
（四）《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》（省政府令第138號）；
（五）相關法律、法規(guī)及配套政策。
三、土地和房屋征收工作實行“六公開，兩監(jiān)督”
（一）六公開
1.土地和房屋征收與補償有關政策公開；
2.土地和房屋征收與補償工作程序公開；
3.被征收的房屋坐落、結(jié)構、建筑面積、各種附屬物和土地情況公開；
4.安置房的地段、坐落、戶型、層次、面積公開；
5.被征收人搬遷驗收時間、選房順序號公開；
6.被征收人的補償安置情況及房屋搬遷過渡情況公開。
（二）兩監(jiān)督
1.接受有關部門和社會的監(jiān)督；
2.接受被征收人的監(jiān)督。
四、土地和房屋征收部門及征收范圍
（一）征收部門為德化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局。
（二）征收實施單位為德化縣潯中鎮(zhèn)人民政府。
（三）征收范圍：東至纓溪，西至百德小區(qū)，南至墩仔盤11號南側(cè)小路，北至尚思巷，具體詳見項目規(guī)劃紅線圖。
五、土地和房屋征收補償安置方式、安置地點
1.房屋征收補償安置方式：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。
2.產(chǎn)權調(diào)換安置地點：采取就近安置于征收范圍內(nèi)新建住宅的沿纓溪一側(cè)。
六、被征收房屋合法手續(xù)的認定原則
（一）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，持有有效土地使用權證及房屋所有權證的房屋為完全產(chǎn)權。
（二）為照顧被征收人利益，結(jié)合該項目區(qū)域歷史事實，雖不具有前款有效證件，但在規(guī)定期限內(nèi)完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空，被征收房屋具有以下手續(xù)之一的，可視為完全產(chǎn)權：
1.持有解放前相關契證的房屋；
2.持有“土改”時縣級人民政府頒發(fā)的土地房屋所有權證記載的房屋；
3.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》頒布實施前，經(jīng)有權機關批準在規(guī)定時間內(nèi)基建的房屋；
4.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》頒布實施后1998年12月31日前，原規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)縣人民政府批準在規(guī)定時間內(nèi)基建的房屋，原規(guī)劃區(qū)外經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準在山雜地上按規(guī)定時間內(nèi)基建的房屋；
5.持有2002年12月31日前縣土地清查完成憑據(jù)（包括福建省代收行政罰款收據(jù)原件）的房屋；
6.因縣政府建設項目用地需要而拆遷安置但未辦理權屬登記的房屋。
七、被征收房屋建筑面積的計算方法
被征收房屋，由房屋征收部門按規(guī)定組織中介測量機構按國家現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范計算建筑面積后，按有關規(guī)定予以認定。
八、征收被抵押的房屋依照國家有關擔保法律規(guī)定執(zhí)行。
九、房屋權屬不清的處理辦法
征收產(chǎn)權人下落不明、暫時無法確認產(chǎn)權和其他產(chǎn)權不清的房屋，必須實行產(chǎn)權調(diào)換。征收前，房屋征收部門應就被征收房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。
十、獎勵措施
被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)，完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空移交房屋的，給予獎勵和優(yōu)惠；未在規(guī)定的時間內(nèi)完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空移交房屋的，一律不予獎勵和優(yōu)惠。
十一、安置補償協(xié)議簽訂和生效
1.房屋征收部門與被征收人依照本方案的規(guī)定，在公告前，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
2.根據(jù)本項目在論證、規(guī)劃公示期間，被征收人的申請，所有被征收人在本方案確定的簽約期限內(nèi)全部簽訂補償協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)全部搬遷騰空，安置補償協(xié)議生效。
十二、住宅貨幣補償?shù)霓k法
被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空，將房屋交付房屋征收部門后，由房屋征收部門一次性付清征收補償費。
1.土地使用權類型屬出讓的，按框架結(jié)構4800元/㎡、磚混結(jié)構4600元/㎡、土（磚）木結(jié)構4400元/㎡給予貨幣補償（上述單價已包括宅基地補償費）。
2.土地使用權類型屬行政劃撥的，按框架結(jié)構4500元/㎡、磚混結(jié)構4300元/㎡、土（磚）木結(jié)構4100元/㎡給予貨幣補償（上述單價已包括宅基地補償費）。
十三、住宅產(chǎn)權調(diào)換的補償安置辦法
（一）產(chǎn)權調(diào)換實行“全部簽訂協(xié)議并搬遷騰空，集中抽簽確定選房順序號”及“調(diào)換相應產(chǎn)權面積、差價互補”的原則。
所有被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)全部完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空，經(jīng)房屋征收部門驗收合格后，“選房順序號”以公開抓鬮的方式確定。安置時，選擇同一安置樓盤安置的被征收人憑“選房順序號”按順序在規(guī)定時間內(nèi)選房，否則視為放棄此順序號。
為落實國家保護臺、港、澳同胞及華僑權益政策，被征收人的房屋經(jīng)縣僑辦、臺辦確認為臺、港、澳同胞及華僑私有房屋的，優(yōu)先于其他被征收人取得“選房順序號”，若有兩戶或兩戶以上的，“選房順序號”以公開抓鬮的方式優(yōu)先確定。
（二）安置房等面積產(chǎn)權調(diào)換部分保留被征收房屋原土地使用權取得方式。
（三）征收補償安置實施辦法。
1.必須以最接近被征收房屋面積（包括獎勵和優(yōu)惠部分）的原則來選擇安置房。被征收人選擇首套的安置房原則上其被征收房屋的面積必須達到所選安置房面積的25%或25%以上；被征收人選擇首套安置房屋后剩余的被征收房屋面積不足所選安置房面積50%的，不予產(chǎn)權調(diào)換，實行貨幣補償。
被征收人選擇就近安置的，所選擇安置房的面積超過應安置面積的部分，按征收范圍內(nèi)新建安置房擴購基準價4800元/㎡（不含樓層層次差價）結(jié)算，其中擴購15㎡（含15㎡）以內(nèi)的，按安置房擴購基準價的85%結(jié)算（每戶只優(yōu)惠一次一套，擴購優(yōu)惠價不含樓層層次差價）。屬住房困難戶的，在規(guī)定的時間內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空房屋，經(jīng)集體研究公示無異議后，按本條款第4項執(zhí)行，超出可擴購安置房面積的，按安置房擴購基準價結(jié)算。選擇異地安置的，按選擇安置房所在項目安置擴購政策執(zhí)行。
2.被征收人在本區(qū)域有多處房屋被征收的，按累計后的被征收房屋總建筑面積進行補償安置。
3.分戶析產(chǎn)原則。原則上不予分戶析產(chǎn)，若被征收人可安置多套住房的，在安置時可以套為單位全面積析分給有房產(chǎn)繼承權子女的合法結(jié)婚戶。
4.本縣城中心規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住房困難戶[系指戶籍在本縣城中心規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其在中心規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房面積（包括直系親屬父母、子女另有房產(chǎn)的應合并計算）較小的，且房屋沒有被法院強制拍賣和2000年7月21日以來沒有轉(zhuǎn)讓私有住房的被征收人]，按城區(qū)四類核心區(qū)劃分人均可擴購的面積和擴購價格進行安置擴購。住房困難戶所選安置房類區(qū)及可擴購的面積和價格詳見附表一、二。無償安置及享受擴購價格的面積，土地使用權類型屬行政劃撥。
5.選擇在總7層（含7層）以下安置房的被征收人不需繳交樓層層次差價；選擇7層以上安置房的被征收人應交樓層層次差價。安置房樓層層次的確定以縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局規(guī)范審批的設計圖紙為準，層次差價依據(jù)〔2010〕77號縣政府會議紀要執(zhí)行（詳見附表九）。
6.征收實施單位或房屋征收部門交房時，被征收人應按規(guī)定補交超出安置面積的房屋價款和層次差價給征收實施單位。如被征收人逾期交付款項，應按逾期之日起承付應交款額日千分之三違約金，且房屋征收部門不承擔第十六條第㈡款第3項規(guī)定的違約責任；被征收人逾期3個月內(nèi)未交付款項，取消全部獎勵。
7.被征收人應按選房后房屋產(chǎn)權面積（含擴購部分）繳交住宅物業(yè)專項維修資金，標準按德政建〔2007〕110號文件執(zhí)行（詳見附表七）。
8.為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護小區(qū)住戶和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善生活和工作環(huán)境，安置戶應服從小區(qū)物業(yè)管理的有關規(guī)定并自行繳交物業(yè)管理費等相關費用。
9.產(chǎn)權調(diào)換安置房裝修標準參照附表四。
十四、房屋周邊空地超出建筑占地2倍以上部分的土地按60元/㎡征收標準補償，2倍以內(nèi)（含2倍）的不予補償。
十五、其它附著物及私有地下室的征收補償安置辦法
（一）征收臨時搭蓋、附屬建筑物、構筑物等地上附著物一律按貨幣補償，補償標準見附表五。
（二）選擇產(chǎn)權調(diào)換的有線電視、電話（寬帶移機）、自來水、供電、空調(diào)的遷移費用按兩次包干給予補償，選擇貨幣補償?shù)陌匆淮伟山o予補償，補償標準見附表五。
（三）私有地下室的補償辦法。有合法權屬來源的私有地下室和車庫一律按評估價進行貨幣補償；無合法權屬來源的私有地下室和車庫,按附屬物補償標準給予貨幣補償。
十六、住宅用房搬遷、過渡辦法
（一）搬遷費：
1.選擇貨幣補償?shù)模?元/㎡標準一次性發(fā)給一次搬遷費。
2.選擇產(chǎn)權調(diào)換的，按3元/㎡標準一次性發(fā)給兩次搬遷費。
（二）過渡方式及期限：
1.選擇貨幣補償?shù)模?元/㎡·月的標準一次性發(fā)給6個月的臨時安置費。
2.選擇現(xiàn)房安置的，按6元/㎡·月的標準一次性發(fā)給6個月的臨時安置費。
3.選擇非現(xiàn)房安置的，實行被征收人領取臨時安置費自行過渡方式，臨時安置費按6元/㎡·月的標準先發(fā)放至12個月，第13個月起按實際過渡月數(shù)支付，過渡期限自被征收人完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空驗收通過之日算起，至房屋征收部門通知入戶安置為止。過渡期限超出36個月，從逾期之日起，房屋征收部門每月雙倍付給臨時安置費。逾期安置期間，遇臨時安置費標準調(diào)整的，自調(diào)整之月起按調(diào)整后標準雙倍發(fā)放臨時安置費。
十七、電力、通訊、供水、供氣設施遷移
需動遷的電力、供水、供氣、通信、廣電、地下光纜等設施由權屬單位按規(guī)定的時間內(nèi)自行遷移，遷移費用自理。
十八、房屋被征收后，土地使用權同時收回，被征收房屋及附屬物的建筑材料歸征收單位所有。
十九、土地征收補償標準
（一）水田征收補償標準：按城區(qū)一類核心區(qū)的標準， 51000元/畝（包括青苗補償費）征收。
（二）邊雜地征收補償標準：19000元/畝，加上1000元/畝的青苗補償費。
二十、其他地上物補償
（一）征收果樹補償標準詳見附表六。
（二）飲水設施：
1.簡易水井200元/個；磚砌粉刷或石砌水井150元/m3。
2.小蓄水池：50元/個；中蓄水池：200元/個;大蓄水池：150元/m3。
3.“人飲工程”補償標準詳見附表八。
（三）土地征收協(xié)議簽定后，被征收土地應按時交付使用。對于在土地和房屋征收協(xié)商期間搶種的林木、果樹和搶建的地面附著物不予補償。
二十一、合法建筑選擇產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償?shù)膬?yōu)惠或獎勵
被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)，完成簽訂協(xié)議并將房屋搬遷騰空的，給予下列獎勵或優(yōu)惠措施：
（一）面積獎勵：
通往屋面的風樓、屋面梯間(與主體房屋同時建造)，其樓層高度低于2.2m (不含2.2m)的，不計算建筑面積，按附屬物給予補償；層高超過2.2m (含2.2m)的，可計算征收建筑面積。
（二）貨幣獎勵：
1.選擇貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換的，按確認被征收合法房屋面積（不包括獎勵面積）150元/㎡給予獎勵。
2.選擇產(chǎn)權調(diào)換的，住宅等面積調(diào)換部分減免部分差價（不含樓層層次差價），差價每平方米只交50元。
3.對未經(jīng)批準擅自將沿城市或公路非主干道具有合法手續(xù)的住宅一層改為營業(yè)性用房的，按臨時經(jīng)營性面積30元/㎡·月計算，一次性給予6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補償（經(jīng)營性面積以底層第一自然間的建筑面積計算），但不按店面補償安置。
（三）搬遷獎勵：
按確認被征收合法房屋面積（不包括獎勵面積）面積給予2元/㎡搬遷獎勵。
二十二、征收違法違章建筑物原則上不予安置和補償。由于歷史原因存在的違法（章）建筑，在規(guī)定的時間內(nèi)完成簽訂協(xié)議并搬遷騰空的，參照2007年4月11日德化縣人民政府縣長辦公會議紀要德政專8號文和2010年8月14日德化縣人民政府專題會議紀要〔2010〕34號的處理辦法執(zhí)行 (詳見附表十、附表十一)；被征收人選擇貨幣補償?shù)模?jīng)處理辦法確定后的面積可計入貨幣補償?shù)拿娣e。
二十三、征收范圍內(nèi)房屋簽訂補償安置協(xié)議并搬遷騰空交付驗收合格的時限具體由房屋征收部門另行公告；在公告規(guī)定時限內(nèi)簽訂房屋（包括違法違章建筑物、附屬物等）征收補償安置協(xié)議并搬遷騰空交付驗收合格的，享受第二十一、第二十二條規(guī)定的優(yōu)惠措施、獎勵；超過公告規(guī)定時限未簽訂房屋征收補償安置協(xié)議并搬遷騰空交付驗收合格的，或被申請法院執(zhí)行的房屋均不適用本征收方案所有的優(yōu)惠或獎勵措施。
二十四、本方案未盡事宜按相關法律、法規(guī)執(zhí)行。
二十五、本方案由德化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局負責負責解釋
二十六、本實施方案于發(fā)文之日起實施。
