一、編制背景
2012-2016年，隨著城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)加快、社會經濟水平的不斷提升、城市綜合競爭能力的顯著增強，我市房地產業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。一是居民居住條件得到顯著改善。截至2016年末，全市已建成登記城市住房495萬套、4.76億平方米，較5年前分別增加49.1%、51.5%;全市城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為42.38平方米，較5年前增加9.9平方米，戶均1.15套、110.6平方米，分別比5年前增加0.24套、24.5平方米;全市(不含簡陽市)已建成登記農村住房179萬處(套)、3.22億平方米，農村居民人均住房建筑面積64.86平方米;居住環(huán)境不斷優(yōu)化，交通、學校、醫(yī)院、公園等配套設施日益完善，城市功能更加豐富，綠化面積不斷增加，物業(yè)管理水平不斷提升，人們生活的便捷性和舒適性持續(xù)增強。二是房地產市場實現(xiàn)平穩(wěn)運行。新建商品房市場交易活躍，全市年均成交新建商品房3531萬平方米，其中成交商品住房2879萬平方米，長期位居各大城市前列;房價與經濟社會發(fā)展水平基本適應，居民住房可支付性指數保持在支付能力較強區(qū)間;供需基本平衡，新建商品住房銷售周期絕大部分時間位于7-14個月平衡區(qū)間;二手房市場快速發(fā)展，2016年全市成交二手房2134萬平方米，其中二手住房1897萬平方米，分別比2011年增長165%、204%。三是房地產業(yè)為城市發(fā)展提供動力支撐。全市房地產業(yè)增加值年均實現(xiàn)572億元，占GDP的比重為5.7%;房地產業(yè)發(fā)展帶動了建筑建材、裝修裝飾、家具家電、日用消費品工業(yè)等多個物質生產部門的發(fā)展，改善了城市環(huán)境和面貌，直接容納了約20萬人就業(yè)，推動了經濟增長。
但是，我市房地產業(yè)的發(fā)展也面臨諸多挑戰(zhàn)。一是市場供應體系有待完善。商品房市場供應的科學化、精準化程度有待提高，二手房市場的基礎性體制機制有待健全，住房租賃市場需要培育，先租后買的梯度式消費觀念尚未形成。二是產業(yè)發(fā)展模式亟待轉變。住房總量和人均住房面積已滿足基本住房需要，城市化進程已進入后期階段，新增住房需求趨于穩(wěn)定，原有的規(guī)模增長模式已難以為繼，房地產業(yè)發(fā)展亟需從數量增長向質量增長轉變。三是協(xié)調發(fā)展能力有待增強。房地產業(yè)與城市經濟地理重塑、人口合理分布協(xié)調匹配程度較弱，區(qū)域、結構發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。四是產業(yè)發(fā)展品質有待提升。住宅產業(yè)化、工業(yè)化推進緩慢，成品住宅開發(fā)占比較低，節(jié)能環(huán)保等新能源、新技術使用還需推廣，跨產業(yè)融合還需加強。五是市場調控機制有待優(yōu)化。調控的綜合性、預見性、針對性和有效性需要改善，不能有效應對市場周期性波動，短期內局部區(qū)域市場存在偏熱跡象。
未來五年，成都將進入加快建設全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的國家中心城市的機遇期，奮力打造美麗中國典范城市與和諧宜居生活城市的關鍵期，全面提升城市能級水平與功能品質的攻堅期，需要房地產業(yè)找準新定位、明確新目標、清晰新路徑，繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。因此，編制《成都市房地產業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃(2017-2021年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)，有利于深入貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，有利于統(tǒng)籌處理好短期和長期、市場調節(jié)和行政調控、住房保障和產業(yè)市場的關系，有利于全面審視房地產業(yè)在城市經濟地理重塑、經濟社會發(fā)展中的角色和定位，有利于促進房地產業(yè)與經濟社會協(xié)調健康發(fā)展。
二、編制思路
《規(guī)劃》以黨的十九大精神和習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，認真落實省、市黨代會精神和國家中心城市產業(yè)發(fā)展大會、全市社區(qū)發(fā)展治理大會決策部署，綜合人口增長、城市優(yōu)化、經濟發(fā)展、市場調控等多方面因素統(tǒng)籌協(xié)調，重點考慮以下幾個方面：
一是突出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”這條主線。房地產具有投資和居住雙重屬性，減弱其投資屬性、凸顯其居住屬性是未來房地產市場調控的方向，這決定了未來五年房地產業(yè)發(fā)展必須始終關注民生，以滿足人們居住需求為中心。
二是突出“加快推進供給側結構性改革”這個重心。長期以來，我們對房地產市場的調控主要側重在需求側管理，其結果是以階段性的供需平衡換取了長期性的供需失衡。未來五年，我市房地產業(yè)發(fā)展必須要更加重視供給側改革，從提高供給質量出發(fā)，推進結構調整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性。
三是突出“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”城市發(fā)展新戰(zhàn)略這個指引。市第十三次黨代會明確提出，未來五年，我市將大力實施“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持完善城市體系與提升城市功能互促共進，重塑城市空間結構和經濟地理，全面增強城市承載能力，不斷提升城市宜居性和舒適度。房地產業(yè)發(fā)展不僅是城市發(fā)展的重要內容，也是城市發(fā)展的重要支撐，應當與城市發(fā)展戰(zhàn)略相契合。未來五年，我市房地產業(yè)發(fā)展必須根植于“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”城市發(fā)展新戰(zhàn)略，根據城市結構的優(yōu)化進行謀篇布局、轉型升級。
四是突出“提升城市居住品質、引導公共服務合理布局、促進人口合理分布和有序疏解”這個目的。隨著我市城市競爭力的持續(xù)提升，人口集聚能力越來越強，城市規(guī)模急劇增長，同時也產生了交通擁堵、空氣質量下降、醫(yī)院擁擠、學位緊張等城市病問題且有加重趨勢，因此，未來五年，房地產業(yè)的發(fā)展不能再走規(guī)模擴展的老路，要以質量增長路徑提升城市居住品質，要統(tǒng)籌處理好人與房的關系，服務于中心城區(qū)降低開發(fā)強度、降低建筑尺度、降低人口密度的需要，進一步調整區(qū)域供應結構，促進人口合理分布和有序疏解。
五是突出“科學性、可行性和操作性”這個特征?！兑?guī)劃》充分吸納了相關部門現(xiàn)有研究成果，特別是國民經濟和社會發(fā)展十三五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、人口規(guī)劃、服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃等方面的資料，確保每一項指標的測算合理有據。堅持問題導向和目標導向，抓住短、軟、缺等問題，明確目標、量化指標、細化辦法，并落實到具體政策措施，力爭做到易執(zhí)行、能檢查、好評估、可考核。
三、編制過程
《規(guī)劃》歷經前期調研、思路研究、文本編制、征求意見、專家咨詢、修改完善等階段，多次征求各區(qū)(市)縣政府、市級相關部門意見，聽取了清華大學、四川大學、四川省社科院等單位的學者、專家意見建議，經市政府第161次常務會議和市委常委會十三屆第14次會議審議通過。
四、主要內容和亮點
《規(guī)劃》共三個部分。第一部分為指導思想、基本原則和總體目標;第二部分為主要任務，從深入推進供給側結構性改革實行租售并舉、切實加強需求側綜合管理穩(wěn)定市場運行、加快推動房地產業(yè)轉型升級促進科學發(fā)展、大力完善公建配套設施建設提升城市品質等四大方面共提出了21項具體任務和舉措，對未來五年我市的房地產業(yè)發(fā)展進行了全面部署;第三部分為規(guī)劃實施的保障措施。
(一)關于房地產業(yè)發(fā)展目標。
房地產業(yè)是基礎產業(yè)、先導產業(yè)，與經濟社會發(fā)展緊密相關?？茖W把握房地產業(yè)發(fā)展的“量”和“度”，有助于推動經濟社會平穩(wěn)健康發(fā)展。基于此，《規(guī)劃》提出了產業(yè)增長、民生改善、協(xié)調發(fā)展、建設規(guī)模等四個方面的主要目標：一是產業(yè)增長方面，房地產業(yè)與經濟增長基本同步，即全市房地產業(yè)增加值占GDP的比重穩(wěn)定5%～6%之間，與過去五年基本相同;二是民生改善方面，居民居住水平持續(xù)提升，人均住房面積達到45平方米左右;三是協(xié)調發(fā)展方面，房地產業(yè)與經濟社會協(xié)調發(fā)展，即，房價與居民收入相協(xié)調，住房數量與常住人口相協(xié)調，商業(yè)辦公用房規(guī)模與服務業(yè)發(fā)展相協(xié)調;四是建設規(guī)模方面，根據人口控制目標等因素測算，全市計劃新建城市房屋2.7億平方米，其中，住房1.7億平方米，商業(yè)辦公用房0.35億平方米，其他房屋0.65億平方米。
(二)關于健全市場供應體系。
健全市場供應體系，是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的重要內容，也是推進供給側結構性改革、緩解供需矛盾、促進市場穩(wěn)健發(fā)展的有力舉措，核心是要處理好存量和增量、市場和保障的關系。因此，《規(guī)劃》作了相應安排：一是要拓寬供應渠道，既要強化用地保障、優(yōu)化區(qū)域布局，保持一定規(guī)模的新建住房建設，又要降低交易成本、健全交易制度，激活二手住房市場，還要培育市場主體、創(chuàng)新租賃方式，發(fā)展住房租賃市場;二是要豐富供應類別，既要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，提供商品住房，不斷滿足人們日益增長的居住需求，又要強化政府的保障作用，建設人才安居房、拆遷安置房和保障房，著力解決人才、產業(yè)工人、拆遷安置居民、中低收入住房困難家庭的居住問題;三是要培育供應主體，一方面要通過招大引強、鼓勵兼并重組等方式做大做強房地產開發(fā)企業(yè)，提升開發(fā)水平和經營能力;另一方面要組建國有房地產投資運營公司，發(fā)揮其在市場調節(jié)中的穩(wěn)定器作用，市場供不應求時，加大住房建設和房源籌集力度，向被拆遷居民和保障對象定向平價出售、出租;市場供過于求時，向社會采購商品住房、二手住房作為儲備房源，用于住房保障、拆遷安置、產業(yè)配套等。
(三)關于有序把控供地節(jié)奏。
《規(guī)劃》將原成府發(fā)〔2016〕17號文件規(guī)定的商品住房供地節(jié)奏與銷售周期掛鉤按東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)五個區(qū)域進行了區(qū)域上的調整，以落實市第十三次黨代會精神。此外，《規(guī)劃》提出，商服用地供應與商業(yè)辦公用房利用率掛鉤，并實現(xiàn)差異化區(qū)域標準，從源頭上解決商業(yè)地產階段性過剩的問題。
(四)關于合理優(yōu)化區(qū)域布局。
《規(guī)劃》提出，房地產業(yè)要圍繞“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”城市發(fā)展新格局，堅持完善城市體系與提升城市功能互促共進，全面增強城市承載能力，不斷提升城市宜居性和舒適度，加快創(chuàng)新城市發(fā)展模式，統(tǒng)籌生產、生活、生態(tài)空間，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。
(五)關于提高商業(yè)辦公用房利用率。
目前我市商業(yè)地產空置率偏高，主要原因在于：一是土地供應相對偏多，導致市場供應出現(xiàn)階段性、結構性過剩;二是電子商務快速發(fā)展，壓縮商業(yè)辦公用房的發(fā)展空間;三是住改商、住改辦以及工業(yè)地產擠占部分需求。因此，《規(guī)劃》提出，首先要優(yōu)化供應，商服用地供應與商業(yè)辦公用房利用率掛鉤;其次要拓展需求，大力發(fā)展樓宇經濟和功能性產業(yè);此外要加強管理，全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導企業(yè)購置、租賃商業(yè)用房、寫字樓開展經營活動。
(六)關于推動產業(yè)轉型升級。
近年來，我市房地產業(yè)規(guī)?？焖贁U展，但整體品質依然不高，發(fā)展方式較為粗放?！兑?guī)劃》提出，要通過做大做強開發(fā)企業(yè)、提升物業(yè)管理水平、規(guī)范發(fā)展中介機構、積極推進裝配式建筑、穩(wěn)步推廣成品住宅、全面發(fā)展綠色建筑等途徑推動產業(yè)轉型升級，提升發(fā)展品質。
(七)關于推進公建配套設施建設。
公建配套設施對房地產業(yè)發(fā)展影響重大，不僅影響居住環(huán)境，而且影響城市品質?！兑?guī)劃》提出：一是要堅持先建設公共設施、后出讓經營性用地的原則，其中大型公共設施的建設可以探索實行政府確定規(guī)劃設計條件、交由品牌企業(yè)代建代運營的模式;二是根據人口聚集和城市發(fā)展狀況，科學配置、同步建設居住區(qū)基礎配套，完善居住區(qū)功能;三是優(yōu)化完善社區(qū)配套，就近滿足社區(qū)居民日常生活需要;四是強化建設管理，公建配套設施要與開發(fā)項目同步報建、同步建設、同步驗收。
五、貫徹實施
為保證《規(guī)劃》落地實施，通過強化房地產業(yè)主管部門工作職責、建立市政府房地產業(yè)發(fā)展聯(lián)席會議機制、整合組建房地產業(yè)發(fā)展研究機構等方面強化了組織保障，通過穩(wěn)步推進簡政放權放管結合優(yōu)化服務改革、加快建立房地產信用體系、進一步健全市場機制等措施優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境，并將房地產業(yè)服務“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”城市發(fā)展戰(zhàn)略及住房建設、土地供應、住房結構調整等納入目標管理。
六、解讀機構和解讀人
解讀機構：成都市城鄉(xiāng)房產管理局
解讀人：吳耀國，聯(lián)系電話：86279968
