http://hz.house365.com 2011年07月29日 08:52 365地產(chǎn)家居網(wǎng)
樓市調(diào)控再出重手。在7月12日的“新國五條”提出房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施后，7月20日，國務院常務會議又出臺土地市場“國五條”，提出加強和改善土地調(diào)控。在保證保障房供地的同時，要采取多種措施增加普通商品住房用地供應，商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。在祭出多輪房產(chǎn)調(diào)控政策之后，房產(chǎn)和土地市場配合亮出了調(diào)控“組合拳”。
平衡兩個市場
“之前國家也有涉及土地的規(guī)定，但我印象中，沒有這么大的力度。”上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝對時代周報記者表示。
7月20日，國務院常務會議首提“加強和改善土地調(diào)控”的說法，在五條要求中，被認為與樓市調(diào)控相關的措施是：依法加快供地進度，保證今年1000萬套保障性安居工程建設用地。提前做好明年保障性安居工程建設用地供應的儲備和預安排。采取多種措施增加普通商品住房用地供應。堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。此外，還將建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。
提出土地調(diào)控，或與上半年地價的迅速上漲有關。土地部門發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測分析顯示，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總水平為3000元/平方米，同比增長8.85%；超過六成的主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速放緩，但同比漲幅仍高位運行。
而國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個城市新建商品住宅指數(shù)中，實施限購的39個城市同比漲幅平均為4.23%，未實施限購措施的31個城市平均漲幅為4.66%。與房價漲幅相比，土地價格的漲幅高出約一倍。“如果面粉很貴，面包一定不會便宜。欲控制房價漲幅，顯然也應扼制地價漲幅。”湯輝稱。
土地“國五條”提出保證并增加土地供應，據(jù)有關人士指出，這是國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控方面的新舉措，將商品房用地供應作為調(diào)控的新方向，增加土地供應，防止商品房市場大起大落。
保證保障性安居工程建設用地，與采取多種措施增加普通商品住房用地供應“兩手并舉”，在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，也是政府平衡商品房與保障房兩個市場的重要舉措。“保障房與商品房，已形成一種市場‘雙軌制’，前段時間，政府似乎忽略了商品房市場用地的供應。7月20日，國土資源部土地利用管理司發(fā)布《2011年1-6月份全國住房用地計劃執(zhí)行情況》指出，今年上半年住房用地供應計劃僅完成26%。今后，將確保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供應的同時，也將配建更多的保障房，這是平衡兩個市場的重要舉措。”
但“城市就這么大，地就這么多。同時還要保證18億畝耕地紅線不能突破，這對地方政府來說，是一件很為難的事情，應鞭策政府更好地協(xié)調(diào)各方面利益，更好地服務公眾。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴時代周報。
合富輝煌首席市場分析師黎文江也認為：“各個部門都從自身利益出發(fā)來要求增加用地，同時地方政府要平衡各類用地，但土地指標又不能突破，這就很矛盾。既要控制土地總量，同時各方面都要增加用地，這一政策顯得比較難以落實。”
而對增加土地供應，防止商品房價格大起大落的說法，黎文江也有質(zhì)疑。“這樣的做法效果有限，還需輔以其他方法。就算土地增加供應，開發(fā)商囤地不開發(fā)，同樣起不到作用。開發(fā)商現(xiàn)在手上的土地并不少，像萬科、保利等起碼都囤有30平方公里的土地，關鍵是要讓閑置的土地拿出來開發(fā)。”
不再“價高者得”
推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變，也是此次土地“國五條”中的重要內(nèi)容。這意味著以往土地招拍掛中“價高者得”的模式將開始轉(zhuǎn)變，“政府之手”將更多地介入土地拍賣市場。
據(jù)國土部知情人士分析，商品房用地以前都是市場定價，現(xiàn)在政府也要有個指導價，兩者結(jié)合確立一個合理的價格。此所謂雙向定價。
在薛建雄的理解中，“雙向定價是這樣一個概念，讓開發(fā)商來報價，但為避免價格拍得太高，就拿其他東西來平衡，比如開發(fā)商拿地的時候建些保障房，或者建個城市廣場、影劇院、學校之類的”。
目前，已有一些城市采用出讓商品房用地時配建保障房的做法。而據(jù)權威人士透露，此次國務院常務會議對此作了明確表態(tài)，說明中央肯定了地方這種做法，并有意將之在各地推廣。
黎文江表示：“廣州已經(jīng)采用這個辦法。當開發(fā)商出價到一定程度，就叫停，不再往上拍，大家比拼配建保障房的面積。”
除廣州外，北京、青島等地也已有相應實踐。主管全國住房建設的住房和城鄉(xiāng)建設部也曾多次對商品房用地配建保障房的做法，表達過支持態(tài)度。
“企業(yè)通過配建保障房拿地，一定要引進外界監(jiān)督，讓整個過程公開透明。否則，土地拍賣不再以價格為指針，就有可能出現(xiàn)黑箱操作，大的開發(fā)商只配建少量保障房，就能低價拿到大片商品房用地。為方便監(jiān)督，商品房供地時，應該明確配建保障房的比例，建多少保障房能拿多少商品房用地，應該有個明確的面積配比。”湯輝建議。
事實上，這樣的規(guī)定也已在有些城市出臺。包括鄭州、西安、福州、邢臺等地今年也曾出臺類似規(guī)定，且配建比例也多為10%。
“但上海還沒遇到這樣的情況。”金地集團華東區(qū)域地產(chǎn)公司市場營銷部經(jīng)理宋家泰告訴時代周報記者。金地近期還在南京、南通等二、三線城市布局拿地，也尚未遭遇配建保障房的要求。“原先政府從土地出讓金中進行轉(zhuǎn)移支付，去建保障房，現(xiàn)在無需轉(zhuǎn)移支付，在一個地塊中就能消化。如那是另個某家開發(fā)商承諾開發(fā)10%的保障房，到時候只完成了9%，公眾對此都可以進行監(jiān)督。”
宋家泰認為，政府無需規(guī)定商品房與保障房的配建比例，“大家可以來競爭，看誰配建面積更大。你做不到，不代表別人做不到。有實力的、成本控制更好的開發(fā)商，會有能力提供更多的保障房。”
調(diào)控“組合拳”
此次土地“國五條”中，還提出綜合運用土地利用計劃、土地供應、地價等政策工具，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整和集約用地。建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度。這也是加強和改善土地調(diào)控的要旨所在。
在張宏偉看來，建立規(guī)劃和項目節(jié)約用地評價制度，可規(guī)范以各種形式違法占用土地資源，同時規(guī)范房企在二、三線城市的“圈地運動”。
而薛建雄則認為，其意義主要在招商方面，“比如說廠房，原先都是只建一層，但像服裝、紡織等行業(yè)，完全可以建幾層樓，節(jié)約用地。有個評價制度，可以相應地有些約束，政府不要大手筆地幾百畝、上千畝的地隨便批給企業(yè)。有些企業(yè)其實不是建工廠，就是為了騙地。”
不過，在黎文江看來，評價制度還是比較虛，“沒什么實際意義，不能防止囤地”。
無論如何，此次土地“國五條”，與前一周的樓市調(diào)控“新國五條”，還是組成了一套全新的“組合拳”，意圖從房產(chǎn)和土地市場同時出招，扼制過快上漲的房價。而此前7月12日出臺的樓市“新國五條”，在提出繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施的同時，要求房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。
據(jù)了解，住建部正在草擬新一輪限購城市名單。名單擬定過程中,主要參考依據(jù)為房價漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個指標。
“二、三線城市房地產(chǎn)投資過熱，導致二、三線城市房價向一線城市房價看齊，這樣，全國房價漲幅就很難簡單從一線城市來控制住。因此，二、三線城市限購，這是國家相關部門針對不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行城市之間結(jié)構性的調(diào)整，最終使全國房地產(chǎn)市場價格走勢保持整體平穩(wěn)。”張宏偉表示。
二、三線城市正成為大型房企的“新寵”。“我們現(xiàn)在就是‘薄利多銷’，在二、三線城市做兩個項目，賺的錢只相當于在一線城市做一個項目。但現(xiàn)在房企已經(jīng)進入‘薄利多銷’時代，我們?nèi)绱?，萬科之類也是如此。”宋家泰告訴記者。
盡管面臨限購，金地仍然會繼續(xù)向二、三線城市“深耕”。“限購對需求當然會有影響，但我們拿地的時候，已經(jīng)考慮了限購的影響，不會改變既定的決策。”宋家泰表示。
“二、三線城市限購執(zhí)行效果如何，還要看地方政府怎么細化。力度大小、限購面積的寬窄，權力還是在地方政府手里。限購執(zhí)行得好的話，會在短時期內(nèi)對過熱的樓市有一定限制。但要從根本上解決住房問題，還是要有堵有疏，人為壓制需求是一方面，另外，通過保障房尤其是廉租房，來有效分流購房需求，才能真正減緩樓市壓力。”湯輝表示。
《土地打頭陣 房產(chǎn)調(diào)控再發(fā)力-365地產(chǎn)家居網(wǎng)》
