通過工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，國有土地的價(jià)值得到了充分的開發(fā)，也出現(xiàn)了不少的問題。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，農(nóng)村集體土地的價(jià)值必須顯性化，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但是要避免國有土地開發(fā)出現(xiàn)的老問題，因此改革必須試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)。農(nóng)村建設(shè)性土地包括國家征收的土地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地等三種類型，這三種類型是農(nóng)村土地中不用于生產(chǎn)的土地，卻是非常重要和有價(jià)值的土地，其改革不僅牽涉到到農(nóng)民的切身利益，也牽涉到國家整個(gè)的農(nóng)村土地制度改革的成敗。因此，被置于深化農(nóng)村土地制度改革之首，在《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》中成為唯一要“試點(diǎn)”的改革。
1.農(nóng)村土地征收改革試點(diǎn)
農(nóng)村土地征收是改變農(nóng)村土地集體性質(zhì)的部分土地，這一部分土地是國家用于公用建設(shè)和其他重要用途的土地，國家通過征收補(bǔ)償把土地收歸了國有，改變了土地的集體所有性質(zhì)。對這一部分土地的改革的國家思路是：縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。
農(nóng)村土地征收改革試點(diǎn)要注意三個(gè)問題：一是縮小土地征收范圍，不征收的盡量不要征收，能用其他方法取得的盡量不要使用征收的方法，這就不排除擴(kuò)大其他集體的土地開發(fā)形式，比如通過市場化購買集體經(jīng)營性建設(shè)用地等;二是規(guī)范征收程序，在程序上限制亂征收，保證征收的有序性和合法性;三是完善被征地農(nóng)民的保障機(jī)制和增值收益分配機(jī)制，要有益于提高農(nóng)民個(gè)人收益。特別是增值收益分配機(jī)制，這是一個(gè)可以做很多文章的問題，實(shí)際上現(xiàn)在也在很多地方搞試點(diǎn)，盡量讓農(nóng)民分享農(nóng)地被征收后的成果。如安排工作、入股分紅等等。
2.集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革試點(diǎn)
集體經(jīng)營性建設(shè)用地是土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，是農(nóng)村集體組織能夠控制、國家政策允許搞建設(shè)的部分土地，這一部分土地價(jià)值的激活，不僅可以增加集體經(jīng)濟(jì)收入，提高集體組織公共服務(wù)的能力，還可以增加農(nóng)民的收入。改革的基本思路是：允許其與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制。
集體經(jīng)營性用地改革的亮點(diǎn)是與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，可以出讓、租賃、入股，這是農(nóng)村建設(shè)性土地改革的一個(gè)重大突破，是激活農(nóng)村存量資源的重大舉措，但現(xiàn)階段還只能試點(diǎn)，試點(diǎn)成功才能逐步推開。關(guān)鍵的問題是農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地與各地的土地存量和地理位置有著重大的關(guān)系，其價(jià)值的高低存在很大的地域差距，各地有各地的特殊情況，如果推行一刀切的政策，肯定也難以成功。
3.農(nóng)村宅基地制度改革
農(nóng)村宅基地與農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)有著根本的聯(lián)系，也一直是農(nóng)村改革的難點(diǎn)和關(guān)鍵。農(nóng)村宅基地制度改革的基本思路是：在保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機(jī)制，對農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。
宅基地改革的亮點(diǎn)很多：一是賦予用益物權(quán)，明確界定權(quán)利，對農(nóng)民住房發(fā)房產(chǎn)證有了依據(jù);二是宅基地從當(dāng)前的無償使用變?yōu)橛袃斒褂茫拗屏苏爻蓡T權(quán)的濫用，也賦予了宅基地的價(jià)值;三是自愿退出有償，退出宅基地可以補(bǔ)償，可以增加農(nóng)民進(jìn)城的資源;四是明確可以抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，這牽涉到相關(guān)的法律法規(guī)修改。總之，農(nóng)村宅基地改革為農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)保值增值和有效流動奠定了基礎(chǔ)。
