土地租賃是指某一土地的所有者與土地使用者在一定時(shí)期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿或土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
土地租賃的兩種方式：1、國有土地租賃2、土地使用權(quán)出租。二者都是國有土地有償使用的方式。在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆。那么二者又有什么樣的區(qū)別呢？
定義區(qū)別
國有土地租賃：從目前情況看，國有土地租賃在各地試行范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地；一種是對不流轉(zhuǎn)的原劃撥部分行業(yè)用地征收年租金；還有一種是對原劃撥土地的入市行為征收年租金。
土地使用權(quán)出租：土地使用權(quán)出租，更為準(zhǔn)確的概念應(yīng)當(dāng)是建設(shè)用地使用權(quán)出租。長期以來，我國法律只承認(rèn)房屋租賃關(guān)系，禁止土地的出租。1988年《憲法修正案》不再禁止建設(shè)用地使用權(quán)出租，1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）進(jìn)一步明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以出租。
土地使用權(quán)出租的法律特征是：(1)出租的客體為建設(shè)用地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)人無權(quán)出租土地，只有權(quán)出租建設(shè)用地使用權(quán)。(2)出租必須簽訂書面合同。建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。(3)建設(shè)用地使用權(quán)出租人不包括國家，而僅限于建設(shè)用地使用權(quán)人。
國有土地租賃與土地使用權(quán)出租的特點(diǎn)不同
實(shí)質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：
1、各自所處的土地市場不同
國有土地租賃屬于土地一級市場。國有土地租賃是指市、縣人民政府將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出租給土地使用者，由土地使用者支付租金的行為。而國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。
2、法律關(guān)系主體不同
國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。
3、土地使用者的權(quán)益不同
相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。”
承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
可見國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租雖然字面相差無幾，但無論是從內(nèi)涵或是外延上看都各有特點(diǎn)，只有認(rèn)清這些獨(dú)特之處，才能確保在相關(guān)過程中的權(quán)益。
