從改革全局看，農(nóng)村土地改革事關(guān)9億人的福祉，改革收益固然要看，但是防范風(fēng)險是首位，“堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”是三大改革紅線;從技術(shù)上說，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)進入市場交易，有確權(quán)登記頒證、土地產(chǎn)權(quán)交易平臺、健全農(nóng)村信用體系等三大門檻。無論哪一個門檻，非一時一地能建成。因此，農(nóng)村土地需要交易自由，但是急不得。
“哇，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房可能合法啦?”得知國務(wù)院發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款相關(guān)文件，在北京擔(dān)任大學(xué)老師的張恒喜出望外，跟《國際金融報》記者算了筆賬，“如果自己在北京的農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房，比在郊外的六環(huán)買商品房至少便宜百多萬元。”
8月末，《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)正式公布，賦予試點地區(qū)“兩權(quán)”(農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán))抵押融資功能，全部試點工作于2017年底前完成。
根據(jù)《意見》，“對于土地經(jīng)營權(quán)做抵押來貸款，根據(jù)農(nóng)村承包地‘三權(quán)分置’(所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán))原則，流轉(zhuǎn)的是從承包權(quán)分離出來的經(jīng)營權(quán)，而非農(nóng)村土地集體所有權(quán)和農(nóng)民的土地承包權(quán)。對于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。”
根據(jù)央行解釋，抵押貸款的申請主體是按“經(jīng)營”主體確定，這可能意味著，目前美國黑石集團等外資、民營投資公司以農(nóng)民合作社形式成立的經(jīng)營主體，也可與農(nóng)民享受同樣政策。
力度VS進度
新一輪土地改革，從摸索、試點、出頂層指導(dǎo)意見、出行業(yè)發(fā)展細則，已歷時數(shù)載，在前期摸索工作比較充分的基礎(chǔ)上，2015年改革進程明顯加快，自1月以來，已出臺數(shù)個改革指導(dǎo)意見和細則，相關(guān)法律法規(guī)的修改也在同時進行
讓土地成為資本市場上可交易的生產(chǎn)要素，是此輪土地改革的大方向。
十八屆三中全會明確提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”;“鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)”;“賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)”;同時強調(diào)“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變”。
有方向也有底線：堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損，三條底線一再被中央強調(diào)。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文認為，底線原則一再被強調(diào)，主要是擔(dān)心一旦建立開放競爭的建設(shè)用地市場，農(nóng)民會盲目賣地建房，因而沖擊耕地紅線，威脅糧食安全，損害農(nóng)業(yè)發(fā)展。
上限和下限確定，改革進程加快。2015年，中央密集批準了系列改革文件。
1月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，明確提出“要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能”。
“這是第一步，明確改革方向。”在中國國際經(jīng)濟交流中心區(qū)域研究部副研究員馬慶斌看來，此輪土地改革有“三步曲”：定原則、33個試點、全國鋪開。
7月，國土資源部宣布33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域的三項改革全面啟動：農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革。
由于《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等明確規(guī)定農(nóng)村土地使用權(quán)不得用于抵押擔(dān)保，因此，為配合此次土地改革，現(xiàn)有相關(guān)法律條款需要修改。全國人大常委會審議相關(guān)決定草案，擬授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，調(diào)整實施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。這為33個試點地區(qū)開辟了法律通道。
具體來說，33個試點地區(qū)改變之處是：允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價;明確使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批，使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級人民政府審批。
“這是第二步。”馬慶斌說，如果在2017年年底完成試點，未來就會在全國全面鋪開，完成土地改革的第三步。
