宅基地制度改革是深化農(nóng)村土地制度改革的重要一環(huán)，對于保障農(nóng)民權(quán)益、優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、推動鄉(xiāng)村振興意義重大。然而，在改革推進過程中，各地面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)。?
一、宅基地制度改革中的問題?
1、規(guī)劃滯后與用地矛盾?
村莊規(guī)劃的滯后成為宅基地改革推進的一大阻礙。在汕尾市，多數(shù)村仍處于規(guī)劃進程中，截至目前，僅有 95 個村的村莊規(guī)劃獲縣一級政府批準。在缺乏規(guī)劃的村莊，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可時雖有臨時替代辦法，但不利于鄉(xiāng)村長期整體發(fā)展。同時，宅基地用地供需矛盾突出，以陸豐市為例，2024 年宅基地需求戶數(shù)達 33409 戶，需求面積 6012.32 畝，可批準的新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標卻僅有 800 畝，難以滿足村民新建住宅用地需求。此外，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)老舊宅基地因土地性質(zhì)認定問題，導(dǎo)致原有清拆房屋無法確認宅基地權(quán)限，進一步加劇了用地緊張局面。?
2、審批流程與管理難題?
審批流程繁瑣且效率低下是普遍存在的問題。在汕尾，部分鎮(zhèn)街宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦機制和受理窗口不完善，如 海豐縣海城鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)、黃羌林場等尚未健全相關(guān)制度。受建設(shè)用地指標緊缺、政策理解與執(zhí)行偏差等因素影響，未能嚴格按規(guī)定時限審批，尤其涉及占用耕地需農(nóng)轉(zhuǎn)用時，耗時久且無明確辦理時長，致使未批先建或搶建現(xiàn)象頻發(fā)。從數(shù)據(jù)來看，截至 2024 年 6 月底，全市累計收到宅基地申請 7023 宗，申請面積約 1050 畝，累計審批宅基地 4741 宗，審批面積約 717 畝，審批率僅 67.5%。另外，在浙江上虞，村民宅基地和建房申請涉及多道程序，多單位審批職責(zé)不清，尚未形成高效工作合力。?
3、農(nóng)民意愿與退出機制困境?
農(nóng)民對宅基地有償退出的意愿不強，且對補償期望較高。在涇縣，傳統(tǒng)的落葉歸根觀念、市民化成本上升以及補償力度低于心理預(yù)期等因素，使得城郊和偏遠地區(qū)的農(nóng)民均缺乏退出宅基地的積極性。此外，閑置農(nóng)房使用權(quán)的租賃適用范圍有限，僅適用于有區(qū)位、交通或自然環(huán)境優(yōu)勢的村落，大多數(shù)偏遠農(nóng)村閑置房因不具備市場價值，難以通過租賃實現(xiàn)盤活。?
4、數(shù)字政務(wù)服務(wù)短板?
宅基地數(shù)字政務(wù)服務(wù)存在基礎(chǔ)信息 “碎片化”、數(shù)治協(xié)同 “低效化”、數(shù)字監(jiān)管 “乏力化” 等問題。在江蘇、浙江、江西等省份的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分地方因信息獲取方法滯后、系統(tǒng)平臺集成弱、標準規(guī)范建設(shè)不足等技術(shù)限制，導(dǎo)致宅基地基礎(chǔ)信息 “家底不清、底數(shù)不明、圖屬不一”。不同級別產(chǎn)權(quán)交易平臺管理辦法不同，交易管理不統(tǒng)一，基礎(chǔ)信息與審批管理智慧化要求不適應(yīng)，容易出現(xiàn)漏審誤批風(fēng)險。同時，數(shù)字化交易平臺未能充分發(fā)揮作用，交易信息 “隱形化”，監(jiān)管 “缺位”，交易糾紛頻發(fā)。?
二、解決問題的辦法?
1、強化規(guī)劃引領(lǐng)與用地統(tǒng)籌?
加快村莊規(guī)劃編制與優(yōu)化提升工作，結(jié)合地方發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌安排鄉(xiāng)村空間和設(shè)施布局，確保與國土空間規(guī)劃有效銜接，實現(xiàn) “先規(guī)劃后建設(shè)”。對于用地矛盾，一方面，加強新增宅基地建設(shè)用地指標的爭取與合理分配，如陸豐市可向上級積極反映用地需求，爭取更多指標；另一方面，對存量宅基地進行全面梳理與盤活，對于閑置兩年以上的宅基地，村集體依法收回重新分配或用于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。?
2、優(yōu)化審批流程與管理機制?
完善聯(lián)審聯(lián)辦工作機制，明確各部門在宅基地審批中的職責(zé)，簡化原址重建等申請審批流程。建立 “鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批、縣級復(fù)核” 的農(nóng)轉(zhuǎn)用審批機制，對于存量宅基地實行鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批后縣級備案，增量轉(zhuǎn)用土地增加縣級復(fù)核程序。同時，推進宅基地 “數(shù)字化” 管理，運用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，打通省、縣、鄉(xiāng)、村四級信息流通渠道，實現(xiàn)網(wǎng)上審批、遠程監(jiān)管，提高審批效率。例如，可開發(fā)專門的宅基地審批管理 APP，方便農(nóng)民申請與部門審批。?
3、完善農(nóng)民權(quán)益保障與退出機制?
引入宅基地有償退出激勵機制，通過第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)對宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房進行估價，給予合理經(jīng)濟補償，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)價值資產(chǎn)化和房屋財產(chǎn)權(quán)價值資產(chǎn)化，激發(fā)農(nóng)民退出積極性。對于有閑置宅基地及農(nóng)房的農(nóng)民，鼓勵通過入股、出租、合作等多途徑實現(xiàn)再利用，讓農(nóng)民在參與中獲得紅利。此外，針對不同類型的閑置宅基地，制定差異化盤活路徑，如對失去居住功能的宅基地，村集體依法回收重新分配或復(fù)墾為耕地；對仍有居住功能的宅基地，探索 “農(nóng)戶 + 村集體 + 社會資本” 的盤活利用模式。?
4、提升數(shù)字政務(wù)服務(wù)水平?
整合宅基地基礎(chǔ)信息，運用先進技術(shù)手段，全面統(tǒng)計調(diào)查宅基地規(guī)模、布局、利用狀況等數(shù)據(jù)，完善宅基地資格權(quán)、集體經(jīng)濟組織成員權(quán)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)體系，解決信息 “碎片化” 問題。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)交易平臺管理辦法，加強部門間數(shù)據(jù)共享與協(xié)同，優(yōu)化審批系統(tǒng)，確?；A(chǔ)信息精準匹配審批管理需求，提高數(shù)治協(xié)同效率。強化數(shù)字化交易平臺建設(shè)，利用數(shù)字技術(shù)輔助監(jiān)管，將交易信息納入監(jiān)管視野，減少交易糾紛，提升數(shù)字監(jiān)管能力。通過建立全省統(tǒng)一的宅基地數(shù)字政務(wù)服務(wù)平臺，實現(xiàn)信息互聯(lián)互通、業(yè)務(wù)協(xié)同辦理。?
宅基地制度改革任重道遠，需正視并解決上述問題，持續(xù)完善政策體系與工作機制，才能讓改革真正惠及廣大農(nóng)民，推動鄉(xiāng)村實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
