我國土地根據(jù)所有權(quán)分為國有土地和集體土地。其中土地開發(fā)全過程可以劃分為三個(gè)階段：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。今天就由土流小編給大家詳細(xì)介紹一下土地一級(jí)開發(fā)是什么意思？工作流程有哪幾個(gè)階段？項(xiàng)目模式有哪些？
一、土地一級(jí)開發(fā)是什么意思？
土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
三通一平：通電、通路、通水、土地平整。
五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。
七通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、熱力、燃?xì)?、土地平整?/p>
二、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目模式有哪些？
1、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目模式
一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目模式具體可細(xì)分為八大類：舊城改造項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目、舊廠房改造項(xiàng)目國有土地收購儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、土地開發(fā)棚改項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目模式名稱存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化，項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。
2、各模式對(duì)比
三、土地一級(jí)開發(fā)工作流程有哪幾個(gè)階段？
土地一級(jí)階段包括“前期手續(xù)階段”“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。
一般而言，規(guī)范的土地一級(jí)開發(fā)主要子工作階段包括：取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級(jí)市場投入回收。實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時(shí)間上存在交叉性。
（一）前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項(xiàng)
1. 授權(quán)批復(fù)
（1）將區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃條件、普測成果、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案上報(bào)自然資源主管部門；
（2）區(qū)政府進(jìn)行審核；
（3）報(bào)政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)議紀(jì)要或市政府批準(zhǔn)同意意見；
（4）取得一級(jí)開發(fā)授權(quán)批復(fù)。
2. 規(guī)劃條件
（1）申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)委托書、《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)批復(fù)及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定其他需要報(bào)送的材料；
（2）申報(bào)受理：規(guī)劃管理部門的受理科室對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行形式審查、同時(shí)審查申請(qǐng)事項(xiàng)是否在本規(guī)劃部門管理職責(zé)范圍內(nèi)；
（3）審查與決定：首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁，并出具釘樁測繪報(bào)告、由規(guī)劃管理部門審查確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、通過審查的項(xiàng)目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)《規(guī)劃條件》。
3. 用地預(yù)審
4. 立項(xiàng)核準(zhǔn)
需關(guān)注事項(xiàng)：
a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項(xiàng)審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；自然資源主管部門——土地規(guī)劃的核驗(yàn)。
b.一般拿到國土授權(quán)是在早期，此時(shí)土地核驗(yàn)、規(guī)劃等條件還未確定，很多項(xiàng)目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項(xiàng)核準(zhǔn)后規(guī)劃條件才能基本確定。
（二）組織實(shí)施階段關(guān)鍵事項(xiàng)
1. 征地
征地工作的報(bào)批與審批流程可以簡單概括為：
區(qū)縣自然資源主管部門—報(bào)區(qū)縣政府出具征地請(qǐng)示或函—報(bào)市自然資源主管部門審核—市建設(shè)用地審查小組會(huì)審議—報(bào)市政府審批
理論上來說，征地早于拆遷，但從實(shí)際操作層面上來看，大多項(xiàng)目拆遷早于征地，很多項(xiàng)目剛拿到授權(quán)就拆遷了。嚴(yán)格來說，拆遷行為要等到立項(xiàng)核準(zhǔn)之后。
征地需要經(jīng)過一系列審批流程，要上報(bào)到省自然資源主管部門，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動(dòng)到征地結(jié)案辦理至少需要半年時(shí)間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)的問題。征地需要市自然資源主管部門上報(bào)市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復(fù)。
2. 拆遷
從經(jīng)驗(yàn)來看，很多一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目很難推動(dòng)下去的原因是前期手續(xù)沒辦理完畢，較少項(xiàng)目是由于拆遷難導(dǎo)致項(xiàng)目難推動(dòng)，除非項(xiàng)目要求拆遷完畢才能入市。
3. 土地收儲(chǔ)
4. 市政建設(shè)工作
市政建設(shè)工作值得關(guān)注，很多項(xiàng)目供地條件為七通一平，但很多項(xiàng)目供地時(shí)很難達(dá)到七通一平，導(dǎo)致很多項(xiàng)目房子賣完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗(yàn)收等事項(xiàng)。
（三）土地入市
土地入市階段需要經(jīng)過現(xiàn)場驗(yàn)收、地價(jià)審核、其他入市手續(xù)辦理、土地市場與入市交易。
土地一級(jí)開發(fā)是土地開發(fā)的第一步，通過本文的介紹相信大家有了一定的了解，另外，各地的流程可能會(huì)有所差異，以上僅供大家參考，具體可以到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門進(jìn)行了解咨詢。
