在常識上，土地流轉(zhuǎn)沒有任何特別之處。只要農(nóng)產(chǎn)品可以買賣，生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的要素---包括土地---終究也可以轉(zhuǎn)手買賣。從產(chǎn)品市場到要素市場，本來就沒有什么難以逾越的界限。政府有權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，農(nóng)民當(dāng)然也有權(quán)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。無論在經(jīng)驗上還是邏輯上，土地流轉(zhuǎn)自然至極，本不值得大驚小怪。
可是一旦進入上層建筑，土地流轉(zhuǎn)立馬驚天動地，好像是多了不得的一件大事，很容易引起兩級分化，特別是那些“無立錐之地的失地農(nóng)民”，很容易揭竿而起，鬧到天下大亂。是市場之路，別的似乎還好說，但土地一定是例外。
結(jié)果土地問題“兩張皮”。一方面，伴隨農(nóng)產(chǎn)品和城市國有土地的市場化，農(nóng)地市場化的趨勢不可阻擋，多種多樣的土地轉(zhuǎn)讓層出不窮。另一方面，由于觀念滯后、政策滯后、法律滯后、農(nóng)地轉(zhuǎn)讓（買賣）行為僅活躍在法外世界，遲遲得不到合法承認(rèn)。成文法和現(xiàn)實脫節(jié)，官民沖突屢起，中央部門與地方政府離心離德，以土地問題最為嚴(yán)重。
正本清源，還是要從財產(chǎn)權(quán)利出發(fā)，產(chǎn)權(quán)制度改革的實質(zhì)是確定財產(chǎn)使用、經(jīng)營、收益、轉(zhuǎn)讓等各項實際權(quán)利，為市場經(jīng)濟奠定可靠的基礎(chǔ)。
從法律歸屬來看，農(nóng)村的土地和其他生產(chǎn)性資源一樣屬于農(nóng)民集體所有，但是在實際上，農(nóng)民集體與國家的權(quán)利關(guān)系一直沒有得到清楚的厘定。在集體內(nèi)部，農(nóng)民作為成員的權(quán)利怎么界定？事實上，集體無權(quán)回答這個問題。
講到底，產(chǎn)權(quán)---包括承包權(quán)---有什么用？還不是用來保障農(nóng)民的經(jīng)濟自由，以謀求更好的生活。
農(nóng)村建設(shè)用地的市場化轉(zhuǎn)讓，受兩大動力的推進。其一，靠近城鎮(zhèn)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括分給農(nóng)民的宅基地，已被卷進城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的浪潮，大量用于出租和其他形式的轉(zhuǎn)讓，不在是農(nóng)民自建自用的形態(tài)，早轉(zhuǎn)為事實的經(jīng)營性建設(shè)用地。所謂的兩億進城農(nóng)民，真正進入商品房的還是鳳毛麟角，大量是在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村的集體建設(shè)用地，包括村民宅基地上的物業(yè)落腳。因此，這塊“地產(chǎn)”，在事實上已進入市場經(jīng)營的范疇。產(chǎn)出品市場化了，要素能不走向市場化嗎？
其二，政府賣地如火如荼，每日每時地刺激、開導(dǎo)、訓(xùn)練著靠近城市的農(nóng)村集體計入賣地的行列。這是“州官與百姓”權(quán)利孰重孰輕的問題，不是經(jīng)濟學(xué)家完全解釋的清楚的現(xiàn)象。只是趨勢很明白，用大禹他父親的辦法治水，堵是堵不住的。
產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上就是選擇權(quán)，任何資源總有多種用途，保護產(chǎn)權(quán)其實不是保護資源本身---尤其不是按保護者的意愿去保護資源---而是保護產(chǎn)權(quán)主體自由選擇利用資源的權(quán)利。再上一個層面，選擇不同的用途，也包括選自己用還是取一個合適之價轉(zhuǎn)給他人去用。這也是產(chǎn)權(quán)的一項權(quán)利，因為在很多情況下，自用資源還不如給他人利用效率更高，取一個合適之價轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，對雙方和社會會更有利。這也是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)。所以不能認(rèn)為保護產(chǎn)權(quán)就是資源永遠(yuǎn)不換手、永不轉(zhuǎn)讓。
但事實上的轉(zhuǎn)讓權(quán)是一回事，獲得合法保障的轉(zhuǎn)讓權(quán)是另外一回事。現(xiàn)實的難點在于合法化嚴(yán)重滯后。這就需要觀念更新、政策更新和法律更新。
