日前，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，明確了完善土地征收制度，建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，完善農(nóng)村宅基地制度三大政策。
對于網(wǎng)友最為關(guān)心的土地供應(yīng)、房地產(chǎn)市場和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題，人民財經(jīng)記者專訪了參與制定該《意見》研討會的專家，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴金明。
問題一：農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市，是否意味著土地供應(yīng)的增加?
嚴金明：影響不大，農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地入市實際上與土地供應(yīng)量沒有太大關(guān)系，因為所有改革都是在規(guī)劃和用途管制的前提下進行的。規(guī)劃由政府來制定，規(guī)劃里面能反應(yīng)出土地用途。所謂用途管制，即土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變已經(jīng)確定的土地用途，規(guī)劃當(dāng)中是做什么的就是做什么的。比如一個村土地全部都可以流轉(zhuǎn)，全部入市之后都投入到房地產(chǎn)開發(fā)，這是不可能的。
尤其是姜大明部長強調(diào)，“堅持小范圍試點”，“非試點地區(qū)不要盲目攀比，擅自行動”，就更加限制了入市集體土地的供應(yīng)量。在2017年底試點完成前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的有效供應(yīng)量非常小。
當(dāng)然客觀上來說，農(nóng)村集體經(jīng)營性用地的入市可能對現(xiàn)有的土地供應(yīng)，或者對房地產(chǎn)市場，可能會有影響。但是土地供應(yīng)增加的總量都是在規(guī)劃和用途管制的控制下，因此短期內(nèi)不會有大幅提升。
問題二：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，會否擴大房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量，進而影響房價?
嚴金明：對房地產(chǎn)市場可能會有影響，但影響范圍還不能確定有多大。對房地產(chǎn)市場影響的大小，取決于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的范圍有多大。可以這么說，如果集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的范圍比較大，可能對房地產(chǎn)市場的影響相對來說要大一些;如果入市范圍小的話，可能影響就會小。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的范圍現(xiàn)在并沒有明確公布出來，不同人有不同的理解，存在一些爭論，因為對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的界定有廣義和狹義之分。狹義界定就是農(nóng)村集體自用地，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè);廣義界定是比較大的范圍，不光自用，還可以用于土地流轉(zhuǎn)，假如在村里蓋個五星級賓館要用地，是外面的投資，但用村里的地，和村里談了，就實行買賣了，這就叫入市了。但現(xiàn)在好象還看不出來這個范圍，這一塊還不是太清晰。因此最終方案尚不確定，對房地產(chǎn)的影響力度也不能確定。
問題三：小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正嗎?
嚴金明：不會。小產(chǎn)權(quán)房界定是很明確的，它是違反現(xiàn)有的法律制度的，而且并沒有產(chǎn)權(quán)。因為房地產(chǎn)開發(fā)商逃避了交給國家的土地出讓金，直接給農(nóng)民補償，補償之后開發(fā)房產(chǎn)，通常房價較低。
此次改革目的并不是針對小產(chǎn)權(quán)房，所以政策本身并沒有直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題。這是個歷史遺留問題，目前的思路是控制增量，處理存量。控制增量，目標是零增長。對于存量，要慢慢進行處理，可以用“止血療傷”這個詞來形容。
