2018年5月14日,西安市政府官網(wǎng)發(fā)布《西安市土地儲備條例(征求意見稿)》，此次的制定，主要為完善土地儲備制度，加強政府對土地市場的調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用、提高建設用地保障能力。從適用范圍上看，西安市行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備均可適用。
商住用地采取拍賣方式
值得注意的是,《條例》中對西安在土地出讓方式上也有著更加清晰的規(guī)定。
《條例》在土地供應章節(jié)中指出,儲備土地供應,堅持公開、公平、公正的原則,除法律規(guī)定的劃撥方式外,應當采取出讓等有償方式供應。
具體來看,用于商品住宅、商服、旅游、娛樂、工業(yè)等經(jīng)營性項目的土地,必須采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。其中,商服、商品住宅用地采取拍賣的方式出讓。
對于“商、住用地采取拍賣方式出讓”這一條例內(nèi)容,嚴躍進表示,該規(guī)定是市場化一個很重要的體現(xiàn)。因為從實際情況來看,過去土地存在一些定向協(xié)議出讓等方式,這種方式會帶來國有資源的損失。而《條例》中的交易方式強調(diào)了用拍賣的方式出讓,也就是說市場化將決定著土地儲備工作。
對于商、住用地采取拍賣方式對市場的影響,王圣學進一步表示:“原來不完全是拍賣,有的通過協(xié)議、協(xié)商這種形式,不像現(xiàn)在這樣清晰,開發(fā)商都在搶地,過去那種不透明的方式容易產(chǎn)生腐敗?，F(xiàn)在采取拍賣形式,公平競爭,有利于規(guī)范市場,減少腐敗,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。”
附政策原文內(nèi)容：
西安市土地儲備條例
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為完善土地儲備制度，加強政府對土地市場的調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備適用本條例。
本條例所稱土地儲備是指縣級(含)以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統(tǒng)一歸口國土資源主管部門管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實施工作。財政部門負責土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監(jiān)管。
土地一級開發(fā)是指土地儲備機構或由其委托其他機構對擬儲備土地按法定程序申請、協(xié)調(diào)政府相關職能部門完成土地征收、收購并進行必要的前期開發(fā)和配套建設的行為，可由土地儲備機構委托一級開發(fā)實施主體完成。
第三條 成立西安市土地儲備管理委員會作為全市土地儲備工作的決策機構。負責研究制定土地儲備相關政策，審查和批準土地儲備規(guī)劃、年度土地儲備計劃、儲備土地供應方案、儲備資金規(guī)模等，指導和監(jiān)管全市土地儲備工作。
第四條 國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。市、縣級國土資源主管部門應將符合規(guī)定的機構信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報國土資源部，列入全國土地儲備機構名錄，接受主管部門監(jiān)督管理，并定期更新。
市級設立一個土地儲備機構，受西安市政府委托，在市土地儲備管理委員會監(jiān)督和指導下，代表市政府負責全市土地儲備工作。
第五條 市級土地儲備機構要緊緊圍繞市委市政府確定的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展藍圖，按照規(guī)劃儲備、指標儲備、實物儲備等類別，對土地儲備的總量、時序、結構、布局、供應實施計劃管理。
第六條 土地儲備實行集中統(tǒng)一管理，儲備土地供應實行集中統(tǒng)一供應。
堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供應、凈地出讓、市場運作、資金集中”的原則，建立“一個渠道進水，一個池子蓄水、一個出口放水”的土地儲備管理機制。
第七條 全市土地在供應前均須納入政府儲備(國家重點線性工程可除外)，統(tǒng)籌進行配套建設和整理，達到供地條件后實施供應。相關費用計入土地儲備成本。
第二章 土地儲備規(guī)劃與計劃
第八條 市、縣土地儲備機構應根據(jù)調(diào)控土地市場的需求，合理確定儲備土地規(guī)模，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有建設用地。
第九條 土地儲備實行規(guī)劃管理。土地儲備規(guī)劃是編制土地儲備計劃的依據(jù)。土地儲備規(guī)劃每五年編制一次，市級土地儲備機構應按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃“三規(guī)合一”的要求，在“多規(guī)融合”的基礎上，科學編制全市土地儲備規(guī)劃。
第十條 土地儲備實行三年滾動計劃管理。年度土地儲備計劃經(jīng)市國土資源主管部門會同市財政部門審核，報市土地儲備委員會審定后按程序報批，并提交省國土資源主管部門備案。
土地儲備機構應按照全市年度土地儲備計劃編制要求，負責編制本轄區(qū)內(nèi)年度土地儲備計劃，納入全市年度土地儲備計劃，統(tǒng)一報批實施。
市級土地儲備機構負責全市年度土地儲備計劃的匯總審核。
第十一條 年度土地儲備計劃包括：
(一)上年度末儲備土地結轉(zhuǎn)情況(含上年度末的擬收儲及入庫儲備土地的地塊清單)；
(二)年度新增儲備土地計劃(含當年新增擬收儲土地和新增入庫儲備土地規(guī)模及地塊清單)；
(三)年度儲備土地前期開發(fā)計劃(含當年前期開發(fā)地塊清單)；
(四)年度儲備土地供應計劃(含當年擬供應地塊清單)；
(五)年度儲備土地臨時管護計劃；
(六)年度土地儲備資金需求總量。
第十二條 建立全市統(tǒng)一的儲備土地庫，嚴格執(zhí)行儲備土地入庫、出庫標準和管理制度。對儲備土地進行動態(tài)管理，對未納入土地儲備計劃的土地一律不得進入儲備土地庫，不得儲備、不得供應。
第三章 土地儲備
第十三條
下列范圍的國有土地應當進行儲備：
(一)列入土地儲備計劃已征收的土地；
(二)實施城市規(guī)劃進行調(diào)整的土地；
(三)因單位撤銷、遷移等原因，收回的原劃撥土地；
(四)土地使用期限屆滿依法收回土地使用權的土地；
(五)無使用權人的土地；
(六)人民政府行使優(yōu)先購買權取得土地使用權的土地；
(七)依法收回的閑置、荒蕪土地；
(八)改變原批準用途被依法收回的土地；
(九)以出讓方式取得土地使用權后無力開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件被收回的土地；
(十)其他需要進行儲備的土地。
列入儲備范圍的土地，原土地使用權人不得非法轉(zhuǎn)讓。
第十四條 征收集體土地進行儲備的，由國土資源管理部門按照法定程序組織實施，完成征收并經(jīng)整理達到入庫標準后，存入儲備土地庫。
第十五條 依法收回國有土地使用權的土地，由土地儲備機構報國土資源管理部門批準，經(jīng)整理達到入庫標準后，存入儲備土地庫。
第十六條 收購國有土地使用權的補償標準，法律、法規(guī)和規(guī)章有明確規(guī)定的，從其規(guī)定；無明確規(guī)定的，由土地儲備機構與土地使用權人協(xié)商確定，合理補償。
第十七條 入庫土地必須是產(chǎn)權清晰的土地。土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、土地權利(包括用益物權和擔保物權)等情況進行審核，不得為了收儲而強制征收土地。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理相關不動產(chǎn)登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。
第十八條 儲備土地入庫前，土地儲備機構向不動產(chǎn)登記機構申請辦理登記手續(xù)。儲備土地登記的使用權類型統(tǒng)一確定為“其他(政府儲備)”，登記的用途應符合相關法律法規(guī)的規(guī)定。
第十九
儲備土地存在污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災害風險等情況，在按照有關規(guī)定由相關單位完成核查、評估和治理之前，不得入庫儲備。
第二十條 納入儲備土地庫的土地，由土地儲備機構統(tǒng)一登記造冊，負責理清入庫儲備土地產(chǎn)權，評估入庫儲備土地的資產(chǎn)價值。
第四章 開發(fā)整理與管護
第二十一條 土地儲備機構應按照國土、規(guī)劃、建設、市政等部門的要求，對儲備土地進行必要的前期開發(fā)整理，使之具備供應條件。土地前期開發(fā)整理費用列入土地儲備成本。
第二十二條 文物管理部門應對儲備土地實施地下文物考古勘探工作。文物勘探費用由財政部門列支。
第二十三條 土地儲備機構應對納入儲備土地庫的土地采取必要的措施予以管護，防止侵害儲備土地權利行為的發(fā)生。
儲備土地的管護，可由土地儲備機構的內(nèi)設機構負責，也可由土地儲備機構按照相關規(guī)定選擇管護單位。
第二十四條 土地儲備機構及其委托管理單位應當加強儲備土地安全管理。發(fā)現(xiàn)儲備土地上存在違法用地、違法建設、地塊被侵占、違規(guī)傾倒污染物、亂倒渣土、垃圾等行為，應當及時阻止并報轄區(qū)政府，由轄區(qū)政府及時采取措施，依法進行處理。
第二十五條 在保障城市規(guī)劃、年度土地供應計劃順利實施的前提下，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。臨時利用儲備土地的，應繳納臨時使用費。
第二十六條 儲備土地的臨時利用期限一般不超過兩年。臨時利用期間不得修建永久性建筑物。
第五章 土地供應
第二十七條 土地儲備機構對儲備土地進行前期開發(fā)整理后，編制儲備土地供應方案。經(jīng)市土地儲備管理委員會同意后按規(guī)定程序組織供應。
供應已發(fā)證的儲備土地之前，應收回并注銷其不動產(chǎn)權證書及不動產(chǎn)登記證明，并在不動產(chǎn)登記簿中予以注銷。
第二十八條 儲備土地供應，堅持公開、公平、公正的原則，除法律規(guī)定的劃撥方式外，應當采取出讓等有償方式供應。
用于商品住宅、商服、旅游、娛樂、工業(yè)等經(jīng)營性項目的土地，必須采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。其中，商服、商品住宅用地采取拍賣的方式出讓。
第六章 資金管理
第二十九條 土地儲備資金收支管理嚴格執(zhí)行財政部、國土資源部關于土地儲備資金財務管理的規(guī)定。土地儲備資金通過政府預算安排，實行?？顚Ｓ?、分賬核算，并實行預決算管理。
第三十條 土地儲備資金來源于下列渠道：
(一)財政部門從已供應儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關費用；
(二)財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；
(三)發(fā)行地方政府債券籌集的土地儲備資金；
(四)經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金。
土地儲備專項債券的發(fā)行主體為省級人民政府。土地儲備專項債券資金由財政部門納入政府性基金預算管理，并由土地儲備機構專項用于土地儲備，具體資金撥付、使用、預決算管理嚴格執(zhí)行財政部、國土資源部關于地方政府土地儲備專項債券管理的規(guī)定。
第三十一條 土地儲備資金使用范圍具體包括：
(一)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，以及依法需要支付的與征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地有關的其他費用。
(二)征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發(fā)費用。儲備土地的前期開發(fā)，僅限于與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。
(三)按照財政部關于規(guī)范土地儲備和資金管理的規(guī)定需要償還的土地儲備存量貸款本金和利息支出。
(四)經(jīng)同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。包括土地儲備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍墻等建設等支出。
第三十二條 土地儲備機構應當嚴格按照規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備機構所需的日常經(jīng)費，納入政府預算，與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。
第三十三條 土地儲備機構應當嚴格執(zhí)行本辦法規(guī)定，自覺接受財政部門、國土資源管理部門和審計機關的監(jiān)督檢查。
第七章 法律責任
第三十四條
符合本條例第十三條規(guī)定，土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權及其地上建筑物、附屬物的，有關部門不得為其辦理審批和登記手續(xù)。
第三十五條 違法占用、轉(zhuǎn)讓已納入儲備土地庫的土地，由國土資源管理部門依照《中華人民共和國土地管理法》及有關規(guī)定進行查處。
第三十六條
阻撓、妨礙土地儲備工作，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的，由公安機關給予處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十七條 國土資源管理部門、土地儲備機構的工作人員在土地儲備工作中玩忽職守、濫用職權、以權謀私的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附則
第三十八條 本條例由西安市人大常務委員會負責解釋。
第三十九條 本條例自 年 月 日起施行。
第四十條 西咸新區(qū)參照執(zhí)行。
