都說土地是農(nóng)民的命根子，對農(nóng)民來說，沒有地就沒有安全感。習近平總書記說：“新形勢下深化農(nóng)村改革，主線仍然是處理好農(nóng)民和土地的關系。十九大報告中也提出，二輪土地承包到期后再延長30年，更是給農(nóng)民吃上了一顆“定心丸”。然而就在深化農(nóng)村改革的大背景下，依然有農(nóng)民的土地權益得不到保障，農(nóng)民高志廣向我們求助，他遇到了什么難事兒？又該怎么解決？北京維泰律師事務所的王振嵩律師為他答疑解惑。
北京維泰律師事務所的王振嵩律師
67歲的高志廣是山西省侯馬市新田鄉(xiāng)垤上村村民，八十年代開始就在村里擁有了2.08畝自留地，九二年高志廣在自家地上蓋了三間房子、種了樹，一直居住在這里。
2008年1月村委會主任找到了高志廣：
高志廣：村委會主任反復找我們家，要以村委會的名義租我們家的地，最后我們就同意了每畝地五千元把地租賃給村委會，我們和村委會簽了租賃合同，每年年底村委會給我們家租金，雙方正常履行租賃合同。
好景不長，2016年1月，高志廣突然收到侯馬市某房地產(chǎn)公司的起訴狀，要求他搬家騰地，還拿出了當?shù)貒临Y源局頒發(fā)的土地使用權證書。
高志廣：接到傳票我們一家老小當時就傻了！連飯都吃不下去了！我們家的地住了二三十年了，怎么突然就成了開發(fā)商的了呢？于是我把國土局和市政府告上了法庭，要求撤銷開發(fā)商的土地證。但最后法院說土地已經(jīng)征完了，我沒有起訴資格，就把我的案子給駁回了。
征地發(fā)生在2008年6月，就在村委會與高志廣簽完租賃協(xié)議之后5個月。征地時，高志廣沒有得到任何通知，村書記一人就代表大家和國土局簽訂了征收土地協(xié)議，價格高達14萬一畝，而高志廣卻沒有見到一分錢的征地補償款。
高志廣：到現(xiàn)在我一直不明白，村委會只是租了我們家的地，他有什么權利把我的地給賣了呢？我們家的地被村委會給賣了現(xiàn)在開發(fā)商要我們騰地方我們怎么連起訴的資格都沒有呢？這事兒究竟哪說理去？
自留地到底是什么性質？與宅基地和耕地一樣可以確權嗎？
王振嵩律師：自留地是指我國農(nóng)業(yè)合作化以后，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織分配給本集體經(jīng)濟組織成員長期使用的土地，自留地的法律性質等同于承包地，均為農(nóng)民集體所有。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款的規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”?！吨腥A人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務”。
所以說確定給個人使用的自留地是可以確權的。
高志廣說家里只有這一處住宅，但當時蓋房的確是沒有手續(xù)，村里這種情況很普遍，那么居住在這里二十年，這種情況能說明高志廣擁有對于房子和地的相關權利嗎？
王振嵩律師：首先，高志廣對自留地的相關權利是毋庸置疑的。另外根據(jù)農(nóng)村的現(xiàn)實條件確實有部分自建房沒有手續(xù)的情況，那么根據(jù)《國土資源部、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》第六條規(guī)定：“對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權”。另外根據(jù)該意見第九條規(guī)定：“違法宅基地和集體建設用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關用地政策的，依法補辦用地批準手續(xù)后，進行登記發(fā)證”。
所以說如果村民沒有手續(xù)的自建房，如果按照上述規(guī)定補辦相關手續(xù)，也是可以享有國家規(guī)定的權利。
村委會與高志廣簽訂的土地租賃協(xié)議，能說明他對這塊地和地上的房子和樹有相應的權利嗎？
王振嵩律師：既然村委會與高志廣簽訂了《租賃協(xié)議》，那么完全可以說明高志廣對于這塊土地享有合法的權利。按照正常的邏輯肯定是屬于誰的土地就和誰簽訂協(xié)議。
高志廣與村委會簽訂了租賃協(xié)議，村委會作為承租一方有沒有權利把地給賣了呢？
王振嵩律師：村委會無權買賣土地，只有國有土地所有權人才可以出讓土地使用權。
根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。如果開發(fā)商進行開發(fā)建設，只能使用國有建設用地進行，取得國有土地使用權。而開發(fā)商使用農(nóng)村集體所有的土地，需經(jīng)過國家征收為國有后，由縣級以上人民政府或土地管理部門作為土地出讓人將征收為國有的集體土地出讓給開發(fā)商進行建設開發(fā)。
當?shù)厥姓蛧辆终鞯氐臅r候，應該直接跟村民簽訂征地協(xié)議還是跟村委會簽協(xié)議？
王振嵩律師：當?shù)厥姓蛧辆终鞯氐臅r候，一般與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂補償協(xié)議，但是在簽訂補償協(xié)議前，必須征取農(nóng)民的意見，并組織聽證。
《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規(guī)定:“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見”。本案中如果征地涉及村民高志廣的自留地，需要依法公告并聽取高志廣的意見。
征地前要不要通知村民呢？補償款應該給村民還是村委會？
王振嵩律師：征地前是需要公告通知村民的。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十六條之規(guī)定:“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施”。
關于補償款一般分為：土地補償費、地上附著物及青苗補償費、征收土地的安置補助費。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，但該土地補償費如何分配應由全體村民會議集體決定；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；征收土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
就本案來說，村委會應當將土地補償費經(jīng)全體村民會議集體決定，然后組織發(fā)放，村民高志廣自留地上的附著物和青苗補償費應補償給其本人，安置補償費應當專門用作安置那些被征了地的農(nóng)民，不得挪做他用。
開發(fā)商通過掛牌出讓的方式拿到了這塊地，但是直到現(xiàn)在這塊地上既有房子還有樹，關鍵是還住著人，開發(fā)商拿地的時候有過錯嗎？國家在掛牌出讓土地的時候對于土地的狀況有沒有規(guī)定？
王振嵩律師：開發(fā)商在土地招拍掛過程中應盡到注意義務，如果掛牌的土地還有房子、樹木并住著人，那么開發(fā)商應當能夠預見該塊土地尚有權屬爭議。
根據(jù)國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》第二條規(guī)定：“實行建設用地使用權‘凈地’出讓，出讓前，應處理好土地的產(chǎn)權、補償安置等經(jīng)濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費”。那么在高志廣還在本塊土地上居住的情況下，市政府出讓土地和開發(fā)商拿地的行為違反了國土部的規(guī)定。
高志廣最想不通的就是，自家的地被村委會給賣了，現(xiàn)在開發(fā)商讓他騰地，他為啥連起訴的資格都沒有？
王振嵩律師：根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二條的規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟”。
本案中高志廣對該塊土地有合法的權益，政府的具體行政行為已對高志廣的合法權益產(chǎn)權了侵害，高志廣應該具有起訴資格。
目前高志廣被開發(fā)商起訴，已經(jīng)一審了，他應該怎么辦？才能維護自己的合法權益？
王振嵩律師：首先高志廣可以針對開發(fā)商的起訴積極應訴，相信法院會綜合案件的事實作出公平的判決，另外高志廣還可以針對市政府和國土局的其他具體行政行為提起行政訴訟，在行政訴訟未終審前，可以要求開發(fā)商起訴他的民事案件中止審理。
小編說：
接受采訪時高志廣的語氣時而憤怒，時而無奈，充滿著對自己遭遇的不解。為何國家一再提出處理好農(nóng)民與土地的關系，卻依然有人無視農(nóng)民合法權益，我想利益糾葛恐怕首當其沖。
某些基層的村委會組織在涉及集體土地的征收、征地補償款的分配等重大利益問題時，村委會并不能完全代表全體村民行使集體組織的職能，而這些村委會的負責人受自身利益的驅動，往往會利用自己手中的權利以犧牲村民利益為前提謀取個人利益，再加上某些地方的政府部門不能嚴格依照法定程序辦事，所以給了這些人以可乘之機。房地產(chǎn)商的目的更是追求利益，所以他們往往會在土地的出讓及建設等各種環(huán)節(jié)窮盡各種手段，這些行為都有可能會損害農(nóng)民朋友的利益。
建議農(nóng)民朋友們如果遇到自己的合法權益被他人侵犯，一定要勇于拿起法律的武器來保護自己。相信法律，必將迎來正義。
