汕頭市人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的實施意見
2009年以來，按照國土資源部、廣東省人民政府關(guān)于開展節(jié)約集約用地示范省建設(shè)的決策部署，為盤活低效存量土地資源，緩解用地供給不足，根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）的規(guī)定精神，我市出臺了《關(guān)于印發(fā)汕頭市“三舊”改造工作實施意見的通知》（汕府辦〔2010〕12號）、《關(guān)于印發(fā)汕頭市進一步加快推進“三舊”改造實施工作意見的通知》（汕府〔2012〕75號）等配套文件，全市各級政府、各職能部門積極貫徹落實市委、市政府的工作部署，推進“三舊”改造工作，取得了一定的成效。
為進一步提升“三舊”改造水平，更好地發(fā)揮土地資源的基礎(chǔ)性保障作用，2016年9月14日，省政府出臺了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）。為提升我市“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地工作，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就貫徹落實粵府〔2016〕96號文，提出如下實施意見：
一、加強規(guī)劃管控引導，積極推進連片成片改造
（一）將“三舊”改造納入我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，進一步調(diào)整完善“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，認真開展“三舊”改造專項規(guī)劃修編工作。進一步發(fā)揮控制性詳細規(guī)劃的引領(lǐng)作用，按照“三舊”改造需要編制完善控制性詳細規(guī)劃。注重各類規(guī)劃的對應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公共建設(shè)用地，促進城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
（二）合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，鼓勵推進成片連片改造。對于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。
（三）為鼓勵成片開發(fā)，對在非政府主導開發(fā)的改造片區(qū)范圍內(nèi)，允許占有改造片區(qū)總用地面積超過51%的市場主體，對少量（原則上不超過改造總用地面積10%的，或?qū)嵱玫孛娣e少于等于3畝）屬國有（集體）企業(yè)用地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有的國有（集體）建設(shè)用地進行協(xié)議收購（合作）；對超過改造總用地面積10%的，由相應(yīng)國資部門（主管部門）及各區(qū)縣政府初審后，將改造方案連同相關(guān)說明一并按上述程序根據(jù)個案的原則進行審批，允許改造主體進行協(xié)議收購（合作）。
二、完善利益共享機制，充分調(diào)動土地權(quán)利人和市場主體參與改造的積極性
（四）凡實施改造的“三舊”用地，必須是已完成地籍調(diào)查和確權(quán)登記的地塊，做到土地權(quán)屬清晰，權(quán)屬界線準確，地類用途明確。對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以申請自行改造或者合作改造。對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購歸宗后實施改造；原土地權(quán)利人無法實行收購歸宗的，政府可以統(tǒng)一收購儲備和組織改造，并通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。對于城市重點地區(qū)內(nèi)的改造項目，要突出政府主導作用，充分尊重原土地權(quán)利人的意愿，穩(wěn)妥有序推進成片開發(fā)。
（五）以出讓或劃撥方式取得的國有建設(shè)用地涉及改變土地用途或其他使用條件的（現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），經(jīng)審批機關(guān)批準后由國土資源行政主管部門與土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同。無合法手續(xù)且已實際建設(shè)使用的“三舊”用地，對符合補辦用地手續(xù)的，完善土地征收手續(xù)后，按照原用途補辦出讓手續(xù)；涉及改變土地用途或其他使用條件辦理“三舊”用地出讓手續(xù)的，須經(jīng)地價評估、集體決策和國土部門公示程序后，按照市場價繳交或補繳土地出讓價款，并報上級國土資源部門備案，同時抄送市（區(qū)）審計部門。
（六）“三舊”改造項目涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（以下簡稱“工改商”）項目，國有土地使用權(quán)由市政府依法收回的，必須按規(guī)定采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，所得出讓收益可按規(guī)定用于補償原土地權(quán)利人。由原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當按規(guī)定補繳地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目實用地總面積（權(quán)屬用地面積）15%的土地（凈地）無償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項目建設(shè)。落實公共服務(wù)設(shè)施配套用地的實施細則由市城規(guī)局牽頭有關(guān)部門研究制訂。
市、縣級政府將安排一定比例的土地出讓收入用于統(tǒng)籌平衡“三舊”改造項目之間的利益，重點支持“三舊”改造涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及歷史文物保護、保障性住房項目建設(shè)。建立健全“三舊”改造利益共享機制，制定出臺相關(guān)具體政策文件，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和市場主體等各方利益。
（七）編制或修編“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造控制性詳細規(guī)劃和年度實施計劃應(yīng)當公開征求意見，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)。“工改商”項目申請納入年度實施計劃時，“三舊”改造主管部門應(yīng)當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門意見，依據(jù)規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)定對項目的必要性和可行性、改造意愿、改造條件等進行充分論證和嚴格審核，并報市政府批準。合作改造的應(yīng)當按照規(guī)定程序選擇合作主體：涉及公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理，并通過公共資源交易平臺進行交易。具體操作程序由市國資委牽頭有關(guān)部門研究制訂。舊村莊改造應(yīng)當通過公平協(xié)商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢并依法取得多數(shù)土地權(quán)利人的同意；涉及合作改造的，應(yīng)當通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體。具體操作程序由各區(qū)縣政府制訂。
涉及完善征收手續(xù)且用地行為發(fā)生時依法要求聽證的，由土地行政主管部門組織聽證，并按規(guī)定執(zhí)行有關(guān)公告事項。市、區(qū)“三舊”改造主管部門要嚴格規(guī)范“三舊”改造實施程序，提高工作透明度，積極履行監(jiān)管職能。發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假行為的，要立即停辦相關(guān)手續(xù)，并督促落實整改。
三、改進報批方式，加快完善歷史用地手續(xù)
（八）涉及完善歷史用地手續(xù)的改造方案，改造方案由區(qū)縣政府負責編制，報市人民政府審定，改造方案批準后，屬金平區(qū)、龍湖區(qū)范圍內(nèi)完善用地手續(xù)工作，由市國土資源局按規(guī)定辦理；非中心城區(qū)及濠江區(qū)范圍內(nèi)完善用地手續(xù)工作，由所在轄區(qū)國土資源部門按規(guī)定辦理。已完善集體建設(shè)用地手續(xù)，需辦理土地征收手續(xù)的，依據(jù)規(guī)定按程序報批。對于具備“三舊”改造條件，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、但尚未納入標圖建庫范圍的建設(shè)用地（含棚戶區(qū)改造用地），需辦理土地征收手續(xù)的，可在報請政府審批用地時，同步申請辦理“三舊”改造入庫審核手續(xù)。
（九）各區(qū)縣要按照先易后難、分類實施的原則，靈活采取綜合整治、改變功能、拆除重建、歷史文化保護、生態(tài)修復等多種模式，加快推進完善歷史用地手續(xù)工作，確保實現(xiàn)年度改造任務(wù)和至2020年的預(yù)期改造目標。
四、完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力
（十）“三舊”改造項目按規(guī)定符合減免稅的，可依規(guī)向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理減免稅優(yōu)惠。市稅務(wù)主管部門要按規(guī)定擬訂我市“三舊”改造相關(guān)稅收指引。
（十一）實施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策。“三舊”用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
（十二）因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭議的，由所在地政府依法及時處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導當事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機構(gòu)，充分發(fā)揮社會組織參與土地糾紛調(diào)解的優(yōu)勢。有關(guān)土地權(quán)利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交村民大會或者村民代表大會討論決定。
（十三）各區(qū)縣應(yīng)當將新增建設(shè)用地指標主要用于保障基礎(chǔ)設(shè)施項目、民生工程、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，經(jīng)營性用地原則上使用存量建設(shè)用地。對完成“三舊”改造年度任務(wù)的區(qū)縣，市政府將按照不少于完成改造面積的20%獎勵年度新增建設(shè)用地計劃指標；對未完成年度改造任務(wù)的區(qū)縣，市政府將適當扣減其年度用地計劃指標。對完善歷史用地手續(xù)的“工改商”項目應(yīng)當在改造方案批準后兩年內(nèi)實施，逾期未實施的，將相應(yīng)扣減所在地區(qū)縣年度新增建設(shè)用地計劃指標。
五、加強組織領(lǐng)導，建立健全“三舊”改造工作監(jiān)管機制
（十四）各區(qū)縣要將“三舊”改造作為一項長期的重點工作，切實加強組織領(lǐng)導，細化完善具體實施辦法和目標任務(wù)，強化工作責任，確保“三舊”改造工作順利推進。各區(qū)縣政府，市發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃、國土、住建、房管等相關(guān)部門要將“三舊”改造項目涉及的立項、環(huán)評、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，統(tǒng)一一次性征求意見；推行網(wǎng)上辦理，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結(jié)，加快實行“一門式一網(wǎng)式”審批模式。
（十五）加強“三舊”改造事中事后監(jiān)管。各區(qū)縣要依托省“三舊”改造地塊監(jiān)管平臺，加快建立健全監(jiān)管體系，制訂用地批后監(jiān)管細則，對“三舊”改造項目實施情況進行動態(tài)監(jiān)管。區(qū)縣級“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施以及改造主體的責任義務(wù)，并加強巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。對規(guī)模較大的改造項目，可依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的分期規(guī)劃，結(jié)合改造資金籌措情況，實行分期供地；改造過程中需調(diào)整改造方案的，應(yīng)報經(jīng)原批準機關(guān)批準。
（十六）建立“三舊”改造項目退出機制。對未按照改造方案和供地文書要求實施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，依法予以處罰；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，依法追究法律責任。
六、結(jié)合實際，妥善處理歷史遺留問題
（十七）在我市修訂完善新的“三舊”政策及相應(yīng)配套文件之前，對于原省、市“三舊”改造政策與粵府〔2016〕96號文沒有抵觸的，仍按新、老“三舊”政策執(zhí)行。市“三舊”辦要依據(jù)省國土資源廳出臺的“三舊”改造相關(guān)規(guī)定，牽頭有關(guān)部門對原出臺政策進行梳理，落實有關(guān)部門盡快制訂完善我市“三舊”政策及相應(yīng)配套文件。
（十八）由于農(nóng)村集體和國資（集體）企業(yè)合作改造程序多，需要辦理的事項較復雜，耗時較長，受政策調(diào)整影響，目前難以繼續(xù)推進。如果不給予一定時間消化，會產(chǎn)生許多新的遺留問題。為減少我市“三舊”改造工作受新政策變化的影響，確保我市“三舊”改造工作既穩(wěn)步提升又符合實際情況，對目前各區(qū)縣“三舊”改造項目存在的遺留問題，進行分類處理，盡快妥善解決。
1.對2016年9月14日之前，已經(jīng)市政府和澄海區(qū)、濠江區(qū)、潮陽區(qū)、潮南區(qū)、南澳縣政府批準改造方案的項目，按我市原“三舊”改造政策執(zhí)行。
2.其他情形的“三舊”改造問題，作為遺留問題另行研究解決。
（十九）涉及劃留公共服務(wù)設(shè)施用地問題，對于控規(guī)已經(jīng)市規(guī)劃委員會通過的“工改商”項目，按照原政策執(zhí)行。其余按照新規(guī)定執(zhí)行。
（二十）本意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年，至2022年6月30日止。未盡事宜按照省、市“三舊”改造相關(guān)政策執(zhí)行。原出臺的有關(guān)規(guī)定與本意見不一致的以本意見為準。
