對(duì)于有志經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的人來(lái)說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)是進(jìn)入農(nóng)業(yè)的第一步。那么，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中要注意什么問(wèn)題？怎樣才能規(guī)范地簽好合同呢？相關(guān)注意事項(xiàng)具體如下。
流轉(zhuǎn)合同有效期限嚴(yán)格界定最長(zhǎng)不能超過(guò)2025年12月31日，而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限，甚至簽到2039年。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂內(nèi)容的規(guī)范填寫(xiě)
簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
1、填寫(xiě)完整
在流轉(zhuǎn)合同中要填寫(xiě)出讓方、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家;同時(shí)，還要填寫(xiě)流轉(zhuǎn)土地的名稱(地塊名稱)、等級(jí)、四至、坐落(東南西北相鄰的地塊名稱)和面積(長(zhǎng)寬的長(zhǎng)度和面積的畝數(shù))。
2、注意日期
簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫(xiě)清土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)，流轉(zhuǎn)的年限和起止時(shí)間要明確，填寫(xiě)時(shí)間應(yīng)從合同簽訂之日到2025年12月31日計(jì)算，合同有效期限最長(zhǎng)不能超過(guò)2025年12月31日。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上一定要寫(xiě)清簽訂日期。
3、流轉(zhuǎn)費(fèi)及支付方式
流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價(jià)格，計(jì)算年總流轉(zhuǎn)費(fèi)，并確定流轉(zhuǎn)費(fèi)于每年幾月幾日支付，以及是以現(xiàn)金、實(shí)物或其他方式支付。
4、寫(xiě)明糾紛處理辦法
規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，簽訂注意事項(xiàng)及解決措施
1、流轉(zhuǎn)合同事宜
農(nóng)戶要與流入方簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，如果當(dāng)?shù)赜型恋亓鬓D(zhuǎn)服務(wù)中心或類似機(jī)構(gòu)，建議在服務(wù)中心工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并做好流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估、業(yè)主資質(zhì)審查、土地集中連片協(xié)調(diào)、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關(guān)工作。
2、流轉(zhuǎn)土地用途
農(nóng)戶承包的耕地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不能用于建筑、商業(yè)等其他方面。
3、違約責(zé)任
流轉(zhuǎn)雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，由此發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛的應(yīng)按合同的具體條款調(diào)解、協(xié)商、仲裁或向法院起訴。流轉(zhuǎn)合同違約責(zé)任具體條款簽訂時(shí)，流轉(zhuǎn)雙方要考慮詳盡，完善條款內(nèi)容，以避免不必要的爭(zhēng)議發(fā)生。
4、主體范圍及優(yōu)先權(quán)
土地流轉(zhuǎn)雙方的主體范圍一般限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。采取轉(zhuǎn)包及互換方式的流轉(zhuǎn)必須在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間進(jìn)行，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，既可以在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，也可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶、單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)發(fā)包方備案。
5、合同到期處理辦法
土地流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。土地流轉(zhuǎn)合同到期后及時(shí)續(xù)簽，對(duì)未續(xù)簽的及時(shí)征求農(nóng)戶意見(jiàn)，或辦理續(xù)簽手續(xù)，或退還農(nóng)戶土地。對(duì)期限過(guò)長(zhǎng)、補(bǔ)償過(guò)低的土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行檢查，依據(jù)情勢(shì)變化及時(shí)糾正，以維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。
以村、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉(zhuǎn)合同予以糾正，未糾正的，必須按規(guī)范文本及時(shí)糾正。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該是農(nóng)戶與流轉(zhuǎn)入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正。
6、委托辦法
農(nóng)戶自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有農(nóng)戶的書(shū)面委托，農(nóng)村基層組織無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)。
7、其他條款內(nèi)容
當(dāng)事人可約定的其他內(nèi)容，計(jì)入雙方約定條款中。主要是針對(duì)合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項(xiàng)，如灌溉水費(fèi)由流轉(zhuǎn)的哪一方具體交納等。這些事項(xiàng)應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，并對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。有些地方就根據(jù)本地情況完善了合同條款，如增加了受讓方預(yù)付保障金、提前支付一年土地流轉(zhuǎn)租金等條款。
除了這些問(wèn)題以外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽署中，還需要注意的這五個(gè)問(wèn)題，不然簽的合同無(wú)效。
1、違背承包方意愿的強(qiáng)制簽訂合同，無(wú)效;
需要確保承租意愿是真實(shí)的。比如未與承包方溝通擅自越權(quán)代簽訂的合同無(wú)效(走法院也會(huì)認(rèn)定為無(wú)效合同)
2.依法應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意而未經(jīng)同意的;
需要確保出租意愿是真實(shí)意愿，未經(jīng)發(fā)包方同意同樣合同無(wú)效。
3.不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人之間互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的;
如果是土地互換或置換，那么需要確保置換雙方在同一集體內(nèi)，因?yàn)榛Q只能限定在同一集體內(nèi)才符合法律規(guī)定。
4.越權(quán)發(fā)包土地的;
比如農(nóng)民個(gè)人承包的土地由村集體越權(quán)發(fā)包的，合同無(wú)效。
5.未按規(guī)定承包年限發(fā)包土地的;
《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第二十條對(duì)耕地、草地和林地的承包期，分別作了不同的規(guī)定，耕地承包期限為30年，草地的承包期限為30至50年，林地的承包期限為30至70年，種植特殊林木的林地，經(jīng)國(guó)務(wù)院行政主管部門批準(zhǔn)，承包期還可以延長(zhǎng)，之所以做出這種區(qū)分，主要是考慮到不同性質(zhì)土地的投資收益期限差別較大。
一般來(lái)說(shuō)，在耕地上進(jìn)行投資見(jiàn)效比較快，大多數(shù)情況下，當(dāng)年投入當(dāng)年就能取得收益。草地的投資需要數(shù)年時(shí)間才能取得收入，一般能夠持續(xù)多年獲得收益，有的林木的生長(zhǎng)期長(zhǎng)達(dá)七、八十年，在幼樹(shù)成長(zhǎng)階段基本沒(méi)有收益，必須規(guī)定更長(zhǎng)的承包期，才能更好地保護(hù)承包方的收益權(quán)，調(diào)動(dòng)承包方植樹(shù)造林的積極性。需要說(shuō)明的是，法律規(guī)定的承包期限是法定期限，不得隨意改變。
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