為嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，監(jiān)管部門正在不遺余力地圍堵。然而，這極有可能提升土地招拍掛“潛規(guī)則”的操作空間。
在5月30日舉行的北京大學(xué)匯豐商學(xué)院房地產(chǎn)投資專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上，國(guó)內(nèi)一家著名投資集團(tuán)的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前二三線城市操作的土地?fù)Q投資項(xiàng)目越來越多，土地基本上以底價(jià)成交。而某些大城市的重點(diǎn)地塊，為了防止高地價(jià)，也通過各種方式圈定甚至內(nèi)定了成交價(jià)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管層對(duì)于高地價(jià)的圍剿消除了地王，眾多地塊以底價(jià)成交，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的理性回歸。但在這背后，也出現(xiàn)了另外一層隱憂：在堵住高地價(jià)的同時(shí)，有可能提升土地招拍掛“潛規(guī)則”的操作空間。土地成交“被底價(jià)”，甚或造成國(guó)有土地的資產(chǎn)流失。
高價(jià)地戴上緊箍咒
5月26日，國(guó)土資源部下發(fā)通知再度給高價(jià)地戴上了緊箍咒，土地招拍掛溢價(jià)率超過50%需要上報(bào)的城市由105個(gè)擴(kuò)展到全國(guó)所有的縣級(jí)及以上城市。
在此前半個(gè)月，國(guó)土資源部曾要求各地調(diào)整土地招拍掛，選擇“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“商品房用地中配建保障房”和“土地利用綜合條件佳”等創(chuàng)新式做法。
與此同時(shí)，銀行信貸繼續(xù)收緊，再加上樓市銷售不暢，房企謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度也使得眾多地塊最終以底價(jià)成交。
在武漢市近日舉行的一次土地掛牌拍賣會(huì)上，13宗土地僅3宗地進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序，其余10宗均以底價(jià)成交。其中一宗被寄予“刷新紀(jì)錄”厚望的商業(yè)地塊，僅1家企業(yè)參與競(jìng)買，最終成交的樓面地價(jià)低于同區(qū)域一期樓盤近2000元/平方米。拿地者分別是武漢本土和外來的中小型開發(fā)企業(yè)。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，在南京市公開出讓的28幅土地中，17幅地塊以底價(jià)成交。上海、杭州、昆明、廣州等城市，也有眾多地塊以底價(jià)成交。
“土地市場(chǎng)確實(shí)很冷清。”北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]600266,股吧投資發(fā)展股份有限公司策劃部經(jīng)理劉露軍認(rèn)為，樓市銷售的不暢再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸的收緊，確實(shí)讓房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，造成了土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
“不能說的秘密”
不可否認(rèn)，眾多地塊以低價(jià)甚至底價(jià)成交，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)，但也不排除部分地塊“被底價(jià)”。
“這是不能說的秘密，如果遇到這樣的地塊，我們會(huì)主動(dòng)閃躲。”劉露軍表示，對(duì)于一些明顯限制報(bào)名條件的“內(nèi)定”地塊，企業(yè)一般會(huì)敬而遠(yuǎn)之。
“保證地塊以底價(jià)成交的辦法有很多。”前述投資集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹說，以BT投資方式換取的土地，企業(yè)會(huì)參與土地招拍掛標(biāo)書的制定，在里邊增加一些只有該企業(yè)具備的報(bào)名條件。同時(shí)，為了保證按約定條件拿到土地，還會(huì)讓地方政府找當(dāng)?shù)刈詈玫钠髽I(yè)進(jìn)行投資擔(dān)保。
“在土地完成一級(jí)開發(fā)通過招拍掛出讓時(shí)，我們會(huì)配合簽約企業(yè)以底價(jià)獲得土地。”某省會(huì)城市周邊一個(gè)縣級(jí)政府招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]部門負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于大城市周邊有潛力的開發(fā)區(qū)域，大型房企會(huì)通過向地方政府爭(zhēng)取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，圈下面積不小的土地，并要求土地價(jià)格在數(shù)年內(nèi)維持不變。
“萬一土地招拍掛時(shí)出現(xiàn)了勸不退的競(jìng)爭(zhēng)者，則不論地價(jià)推至多高，先前簽訂協(xié)議的企業(yè)都可加價(jià)。土地出讓金的溢價(jià)部分，政府會(huì)依據(jù)協(xié)議返還給企業(yè)。”該負(fù)責(zé)人表示，“在通常情況下，政府更愿意地塊以底價(jià)成交，因?yàn)橐鐑r(jià)部分返還給企業(yè)后仍要交稅，很麻煩。”
擔(dān)心“潛規(guī)則”
對(duì)于一些熱點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊的出讓，除了采取類似北京CBD地塊的投標(biāo)出讓方式外，還可通過設(shè)定一些限制性的條件，圈定拿地者。此法在南京、天津、廣州等地早已屢見不鮮。
監(jiān)管層對(duì)于高地價(jià)的圍堵，許多業(yè)內(nèi)人士并不贊同。在當(dāng)前房企拿地謹(jǐn)慎、地方融資困難的情況下，業(yè)界擔(dān)心由此引發(fā)土地招拍掛中的暗箱操作，被明目張膽地被搬上臺(tái)面。
“什么叫異常？土地成交價(jià)格低才叫異常。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，國(guó)土資源部對(duì)于土地成交溢價(jià)超過50%的異常地塊進(jìn)行監(jiān)控，以防止出現(xiàn)高價(jià)地的做法并不恰當(dāng)，有造成國(guó)有土地的資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明也提出了類似的隱憂：“價(jià)高者得應(yīng)是土地招拍掛的基本原則。在綜合考慮其他因素的情況下完善土地招拍掛政策時(shí)，要警惕土地出讓"潛規(guī)則"擴(kuò)大化，應(yīng)考慮防止國(guó)有土地的資產(chǎn)流失。”
“從現(xiàn)在土地市場(chǎng)冷清的局面來看，國(guó)土資源部圍堵高地價(jià)的做法似乎沒有必要。”北京大岳咨詢有限公司總監(jiān)李偉認(rèn)為，單純的圍堵高地價(jià)行為，確實(shí)給“潛規(guī)則”增加了操作空間。
