10月10日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，解讀近日出臺(tái)的《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》中明確了提出允許進(jìn)城落戶(hù)人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。那么農(nóng)村宅基地有償退出、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，哪些問(wèn)題值得重視？
首先，我們來(lái)看看宅基地使用權(quán)包括哪些內(nèi)容？
1. 占有權(quán)
宅基地使用權(quán)人對(duì)其依法申請(qǐng)批準(zhǔn)取得的宅基地享有獨(dú)占的權(quán)利，任何組織、個(gè)人不得非法侵占或擅自使用。
2. 使用權(quán)
宅基地使用權(quán)沒(méi)有明確的時(shí)間限制，非因法定原因不能被剝奪。如果在主建筑外有其他空閑處，使用權(quán)人可以建造修筑其他生產(chǎn)或生活需要的建筑和設(shè)施，也可以自由種植林木、花草、蔬菜。
宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被單獨(dú)繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民合法財(cái)產(chǎn)，可以繼承。我國(guó)《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定了“地隨房走”原則，因此，公民繼承房屋后當(dāng)然可以使用房屋占用范圍內(nèi)的宅基地。繼承人繼承宅基地上房屋后，應(yīng)當(dāng)向被繼承房屋所在的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。
如果繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請(qǐng)條件，則可以將房屋賣(mài)給本村其他符合申請(qǐng)條件的，如果不愿出賣(mài)，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，直到房屋不能居住時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織才可以收回宅基地使用權(quán)。繼承人如果是城市居民，一般會(huì)比照上述不符合宅基地申請(qǐng)條件的情況處理。
農(nóng)村宅基地可有償退出或轉(zhuǎn)讓了，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？按照現(xiàn)行政策和法律，宅基地?zé)o法繼承，對(duì)于很多父輩為農(nóng)業(yè)戶(hù)口、子女為城鎮(zhèn)戶(hù)口的家庭來(lái)說(shuō)，未來(lái)的宅基地如何處理，確實(shí)是個(gè)難題。農(nóng)村進(jìn)城落戶(hù)人員老家的宅基地該怎么處置？
近日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、人力資源社會(huì)保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，允許進(jìn)城人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。
那么宅基地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中哪些問(wèn)題值得重視？
（1）買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范
農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的法律意識(shí)不強(qiáng)，有時(shí)僅有口頭協(xié)議，不簽訂書(shū)面合同?；蛘唠m然簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的要件，一旦買(mǎi)賣(mài)雙方在履行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議就會(huì)釀成糾紛。
（2）利益驅(qū)動(dòng)，背信棄義
一旦房屋遇到征地拆遷問(wèn)題，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，很多賣(mài)方會(huì)禁不住誘惑，想方設(shè)法的收回房屋，導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。農(nóng)村宅基地可有償退出或轉(zhuǎn)讓了，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？
（3）買(mǎi)賣(mài)不合法
受“落葉歸根”的傳統(tǒng)思想影響，一些從農(nóng)村走出來(lái)的、已經(jīng)落戶(hù)于城市的居民希望在退休后回到農(nóng)村生活。另外，隨著農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，農(nóng)村優(yōu)越的人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境吸引了大批城市居民。到農(nóng)村買(mǎi)房成為一種潮流。
但是由于農(nóng)村宅基地具有福利性、稀缺性等特點(diǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋。近日出臺(tái)的《意見(jiàn)》對(duì)于農(nóng)村宅基地作出的規(guī)定是，允許進(jìn)城落戶(hù)人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。所以即使雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，最終也可能會(huì)被確認(rèn)無(wú)效。
