農(nóng)村土地市場即農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場。集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，包括集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)兩類。集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，即土地征收。集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)又分為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。
一.土地征收市場
土地征收是指國家根據(jù)公共利益的需要而行使公權(quán)力，以補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制的取得集體土地所有權(quán)，集體土地所有權(quán)因征收而消滅。
國家建設(shè)征收是有補(bǔ)償條件的征收。對(duì)征用土地進(jìn)行科學(xué)的價(jià)格評(píng)估后給予財(cái)產(chǎn)所有者合理的補(bǔ)償，是整個(gè)土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。實(shí)施征地需要支付六個(gè)方面的費(fèi)用。
1征地補(bǔ)償費(fèi)用：是指土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的總和。征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。
2土地補(bǔ)償費(fèi)：是因國家征用土地對(duì)土地所有者在土地上的投入和收益造成損失的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是土地所有權(quán)人。
3安置補(bǔ)助費(fèi)：是國家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地后，為了解決以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口因失去土地造成生活困難所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。
4青苗補(bǔ)償費(fèi)：是指征用土地時(shí)，對(duì)被征用土地上生長的農(nóng)作物，如水稻、小麥、玉米、土豆、蔬菜等造成損失所給予的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)用。
5地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：是對(duì)被征用土地上的各種地上建筑物、構(gòu)筑物，如房屋、水井、道路、管線、水渠等的拆遷和恢復(fù)費(fèi)以及被征用土地上林木的補(bǔ)償或者砍伐費(fèi)等。
6其他補(bǔ)償費(fèi)：是指除土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以外的其他補(bǔ)償費(fèi)用，即因征用土地給被征用土地單位和農(nóng)民造成的其他方面損失而支付的費(fèi)用，如水利設(shè)施恢復(fù)費(fèi)、誤工費(fèi)、搬遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施恢復(fù)費(fèi)等。
二.集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場
2003年3月1日開始實(shí)施的《農(nóng)村土地承包法》中明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地的家庭承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)就是一種交易行為即市場行為。
對(duì)于荒地拍賣，國家規(guī)定荒山、荒溝、荒丘、荒灘在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途的情況下，可以由集體經(jīng)濟(jì)組織的代表把“四荒地”一定年期的土地使用權(quán)以承包、租賃和拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者享有規(guī)定年期的土地開發(fā)利用權(quán)，并可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
承租戶可將承租的土地使用權(quán)入股、轉(zhuǎn)租、抵押等。農(nóng)村土地股份化指在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制基礎(chǔ)上，將集體土地作價(jià)入股，農(nóng)民憑股權(quán)獲得土地收益的紅利。
三.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場
按現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村集體所有的土地只是農(nóng)民對(duì)自己的承包土地可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓，凡是非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是不能自由進(jìn)入市場的。農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場必須由政府征收轉(zhuǎn)為國有。這就意味著作為農(nóng)村土地所有者的農(nóng)村集體組織不具備土地市場出讓、轉(zhuǎn)讓主體資格。
然而，實(shí)際上，非農(nóng)土地交易行為在農(nóng)村普遍存在。表現(xiàn)形式有：1村集體有償出讓土地；2村集體出租土地；3買賣房屋時(shí)宅基地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；4出租房屋同時(shí)出租土地；5以土地使用權(quán)作為資本招商辦合資企業(yè)，集體憑土地分紅；6集體出土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，等等。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有， 將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。
