一、法律法規(guī)政策依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）第三十三條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”
2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）規(guī)定，“市、縣人民政府要依法定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)切實(shí)加強(qiáng)管理。”
3、省政府《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)和管理的意見(jiàn)》（湘政發(fā)[2001]15號(hào)）規(guī)定，“各市州、縣市要依法定期調(diào)整、公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，指導(dǎo)調(diào)控土地市場(chǎng)價(jià)格。”
二、基準(zhǔn)地價(jià)部分調(diào)整的原因
（一）、衡陽(yáng)市商品房存量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量增大，開(kāi)發(fā)商投資新項(xiàng)目放慢。
衡陽(yáng)市商品房存量增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2014年12月止，衡陽(yáng)市城區(qū)尚有存量房1500萬(wàn)平方米，其中已辦理了預(yù)售許可證的樓盤(pán)合計(jì)600萬(wàn)平方米。若按每年銷售300萬(wàn)平方米計(jì)算，需要5年才能售完現(xiàn)有的存量商品住宅。各開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存壓力大，去庫(kù)存成為首要任務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩了投資新的項(xiàng)目，購(gòu)地意愿下降。
（二）、土地市場(chǎng)成交量下降
一方面，衡陽(yáng)市城區(qū)土地市場(chǎng)成交量下降。截止2014年12月底，衡陽(yáng)市城區(qū)土地成交總規(guī)模為456.51公頃，比2013年少2.42公頃，減少0.53%。其中住宅用地比2013年減少20.64公頃，減少14.58%。
另一方面，競(jìng)買成交土地的受讓方主要為平臺(tái)融資公司，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占很少份額。根據(jù)衡陽(yáng)市國(guó)土資源局提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2014年為衡陽(yáng)市城市建設(shè)投資有限公司、衡陽(yáng)弘湘國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司等政府的融資平臺(tái)供應(yīng)土地面積占成交總面積的80.88%；而真正被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)買成交的土地面積僅占成交總面積的19.12%。另外，在成交金額方面，被融資平臺(tái)競(jìng)買成交的土地金額占總成交金額的90.39%；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)買土地成交金額僅占總成交金額的9.61%。融資平臺(tái)競(jìng)買成交的土地主要用于貸款融資，不會(huì)真正投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)衡陽(yáng)市城區(qū)土地市場(chǎng)并不能起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。
（三）、基準(zhǔn)地價(jià)過(guò)高，與現(xiàn)行地價(jià)水平不相符
通過(guò)隨機(jī)選取部分商服與住宅用地成交案例，將商服、住宅用地成交案例的單位地價(jià)換算成樓面地價(jià)，再將成交案例所在基準(zhǔn)地價(jià)修正到案例容積率下的樓面價(jià)進(jìn)行比較，得出成交案例樓面地價(jià)均低于將成交案例所在基準(zhǔn)地價(jià)修正到案例容積率下的樓面價(jià)。商服、住宅用地低18元/平方米至1083元/平方米不等。說(shuō)明現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)水平與衡陽(yáng)市城區(qū)的實(shí)際地價(jià)水平不符。
（四）、土地招拍掛流拍增加
衡陽(yáng)市土地招拍掛底價(jià)的確定是以基準(zhǔn)地價(jià)為參考依據(jù)，通過(guò)土地評(píng)估，由衡陽(yáng)市地價(jià)委員會(huì)集體討論決定?；鶞?zhǔn)地價(jià)是市人民政府用于引導(dǎo)土地利用、管理土地市場(chǎng)的重要途徑。根據(jù)衡陽(yáng)市國(guó)土資源局提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2014年衡陽(yáng)市城區(qū)土地招拍掛流拍率達(dá)25.42%，說(shuō)明土地市場(chǎng)不景氣，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)水平與衡陽(yáng)市實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀不適應(yīng)。
（五）、與株洲、湘潭、岳陽(yáng)等城市地價(jià)相比，衡陽(yáng)市城區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)水平偏高
通過(guò)衡陽(yáng)市城區(qū)商服用地樓面地價(jià)與株洲、湘潭、岳陽(yáng)同類現(xiàn)行地價(jià)比較，衡陽(yáng)市各個(gè)級(jí)別的地價(jià)高于湘潭17.68%、株洲55.49%、岳陽(yáng)43.97%，說(shuō)明衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差距。過(guò)高的商業(yè)地價(jià)也對(duì)完全自持商業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)形成制約。
三、工作過(guò)程
2015年5月市國(guó)土資源局向市政府提交了《關(guān)于啟動(dòng)衡陽(yáng)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的請(qǐng)示》（衡國(guó)土資[2015]101號(hào)），市政府領(lǐng)導(dǎo)批示同意開(kāi)展城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整工作。2015年6月形成了衡陽(yáng)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整初步成果。2015年7月21日召開(kāi)了聽(tīng)證會(huì)，之后，就聽(tīng)證會(huì)收集的建議進(jìn)行了認(rèn)真分析并對(duì)調(diào)整成果進(jìn)行了適當(dāng)?shù)男薷耐晟啤?015年7月29日市政府召開(kāi)了專題會(huì)議，對(duì)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整成果進(jìn)行了審定。2015年9月1日省國(guó)土資源廳對(duì)衡陽(yáng)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整成果進(jìn)行驗(yàn)收，并于2015年9月2日印發(fā)了《湖南省國(guó)土資源廳關(guān)于同意公布實(shí)施2015年衡陽(yáng)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整成果的函》（湘國(guó)土資函[2015]221號(hào)）?，F(xiàn)提請(qǐng)市政府發(fā)文公布實(shí)施。
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