1.國有土地供應(yīng)方式有哪些？
答：依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等規(guī)定，國有土地的供應(yīng)方式主要包括：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股和授權(quán)經(jīng)營，其中以劃撥和出讓最為常見。
2.什么是土地使用權(quán)劃撥？
答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
3.劃撥土地上可以建設(shè)商品房嗎？
答：不可以，依據(jù)《土地管理法實施條例》第五十四條建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：(一)國家機關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
4.劃撥土地能否轉(zhuǎn)為出讓并轉(zhuǎn)讓？
答：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及石家莊市地方規(guī)定，劃撥用地可以經(jīng)有權(quán)限政府審批并繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)為出讓用地，但不得改變土地用途。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”
5.劃撥土地停止使用或改變用途以后是否要被政府收回？
答：《土地管理法》第五十八條規(guī)定，因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依法予以出讓。
《石家莊市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強土地市場管理規(guī)范土地有償使用手續(xù)的通知》(石政辦發(fā)〔2010〕27號)規(guī)定“劃撥土地改變土地用途的，由政府依法進(jìn)行收回后，依據(jù)新的規(guī)劃用途依法供應(yīng)土地。屬于經(jīng)營性用地的，采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓。”
6.什么是土地使用權(quán)出讓？
答：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。
7.什么是土地招拍掛出讓制度？
答：招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。
8.商品住宅所使用的土地是否為經(jīng)營性用地?是否需要經(jīng)過出讓程序？
答：國土部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”商品住宅用地屬于經(jīng)營性用地，應(yīng)該經(jīng)過招拍掛出讓。
9.國有土地出讓期限及到期后如何處理？
答：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條明確規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。”
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
10.出讓起始價是如何確定的?出讓金(土地成交價款)確定的規(guī)則是什么？
答：起始價由市、縣人民政府根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的。在石家莊市確定起始價的主體是石家莊市人民政府。起始價由成本加收益的方式確定，同時采取與市場價相比，按照價高的原則確定。
在石家莊一般采用掛牌的方式出讓土地，如果只有一家參加掛牌，那么起始價就是成交價，也就是出讓金的總額;如果在掛牌時間截止仍有兩家或兩家以上參加掛牌，就需要轉(zhuǎn)到現(xiàn)場競價，按照價高者得的原則確定競得人，那么成交價也就是出讓金一定會高于起始價的。
11.什么是樓面地價？
答：樓面地價，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價÷規(guī)劃容積率。
12.什么是國有土地儲備?其補償方式是什么？
答：國有土地儲備是指市人民政府土地行政主管部門，依照法定程序，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過依法收回、收購、優(yōu)先購買、征收等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。對收回的土地可以采取貨幣補償和土地收益分成方式進(jìn)行。采取土地收益分成方式收回收購的，暫不支付土地及地上建(構(gòu))筑物補償費，按市場機制供地、出讓土地總價款中扣除儲備土地成本及國家規(guī)定用途的資金后與原土地使用權(quán)人按照一定比例分成。
