【案情】
2012年6月份，李某以辦事急需用錢為由，向銀行借款10萬元，約定還款期限為一年，李某以其在農(nóng)村宅基地上所建造的房屋為抵押，2013年6月約定還款到期，李某無力償還10萬元債務(wù)，現(xiàn)銀行欲實現(xiàn)其抵押權(quán)，以獲得清償。
【分析】
農(nóng)村房屋抵押應(yīng)當(dāng)無效。理由如下：首先，農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定。根據(jù)《擔(dān)保法》對于房屋抵押的規(guī)定，以依法取得國有土地使用權(quán)上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。即以房屋抵押時，不能將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相剝離。而農(nóng)村房屋所占用的是集體土地使用權(quán)中的宅基地，是《擔(dān)保法》明文規(guī)定不能抵押的財產(chǎn)之一。由此可見，如以農(nóng)村房屋提供抵押，則把房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離了開來，與法不符，該抵押無效。農(nóng)村房屋抵押的處理問題。從以上對農(nóng)村房屋抵押效力的認(rèn)定來看，農(nóng)村房屋抵押無效，在處理上，就應(yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，按雙方有無過錯，由抵押人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任或不能清償部分1/2的責(zé)任。
其次，我國《物權(quán)法》第 184 條第2項也作出了類似規(guī)定。農(nóng)房雖然附著于農(nóng)村宅基地之上，但農(nóng)民只享有宅基地使用權(quán)，抵押房屋若不能一同轉(zhuǎn)移宅基地，那就從根本上否認(rèn)了房屋這一不動產(chǎn)的抵押特性，最終導(dǎo)致抵押無法進(jìn)行。我國《物權(quán)法》第 182 條就規(guī)定了“地隨房走、房隨地走”的原則，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。法律之所以作此禁止性規(guī)定，主要在于如果允許農(nóng)村村民房屋設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)的實現(xiàn)將使農(nóng)民居無定所，影響農(nóng)村社會穩(wěn)定。由此可知，法律的直接約束導(dǎo)致相關(guān)政府部門、信貸機構(gòu)不得不暫停農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，使農(nóng)房抵押陷入“沉睡”狀態(tài)。
最后，房屋抵押權(quán)的設(shè)定，除了簽訂抵押合同外，還需完成抵押登記。根據(jù)《房屋登記辦法》第 87 條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外，房屋登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”由此可知，農(nóng)村房屋的移轉(zhuǎn)登記只能發(fā)生于同村村民之間，而農(nóng)村信用社等金融機構(gòu)既不可能在同一行政村范圍，更沒有“法律、法規(guī)另有規(guī)定”的除外情形，所以房屋管理部門依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，無法給予抵押登記。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房屋抵押權(quán)自登記時設(shè)立，抵押農(nóng)戶無法完成登記，抵押行為無效。這就給金融機構(gòu)在現(xiàn)實操作中帶來了難處，沒有法律、法規(guī)的另行規(guī)定，房屋管理部門就缺少抵押登記的法律基礎(chǔ)。
