自然資源部新規(guī)落地：進(jìn)城農(nóng)戶宅基地自愿有償退出通道全面開啟，逾期未處置將啟動收回程序！
一、政策核心：兩條出路，一個紅線
1.強(qiáng)制收回條款（《細(xì)則》第12條）
適用對象：連續(xù)閑置≥2年且未申報處置計劃的宅基地
執(zhí)行主體：村集體經(jīng)濟(jì)組織（須報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)）
關(guān)鍵程序：
2.自愿有償退出機(jī)制（《細(xì)則》第8條）
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
城鄉(xiāng)結(jié)合部，參考周邊商住用地基準(zhǔn)價×60%-80%；
農(nóng)業(yè)主導(dǎo)區(qū)，參考宅基地基準(zhǔn)地價×100%；
生態(tài)保護(hù)區(qū)，參考補(bǔ)償金+生態(tài)補(bǔ)貼（上浮20%）。
紅線警示：2026年6月30日前未完成閑置登記的宅基地，自動視為放棄處置權(quán)
二、閑置宅基地變現(xiàn)三大合規(guī)路徑
路徑一：政府有償退出（適合定居城鎮(zhèn)家庭）
操作流程
1、土地流轉(zhuǎn)申請：向村委會提交《自愿退出申請書》+不動產(chǎn)權(quán)證
2、土地評估：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府委托第三方機(jī)構(gòu)勘測定價（7個工作日出報告）
3、合同簽約：簽訂《宅基地退出補(bǔ)償協(xié)議》（明確付款方式/時限）
4、權(quán)證注銷：不動產(chǎn)登記中心同步注銷權(quán)屬登記
優(yōu)勢：
資金安全（財政專項賬戶保障）
一次性結(jié)清（無需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險）
路徑二：經(jīng)營權(quán)長期出租（適合保留產(chǎn)權(quán)者）
合規(guī)要點(diǎn)
1、租期：≤20年（可約定到期優(yōu)先續(xù)租）
2、定價：參考縣級宅基地基準(zhǔn)地價（登錄土流網(wǎng)實(shí)時查詢）
3、采用“保底租金+浮動分紅”模式（例：2000元/畝/年+3%項目收益）
用途限制：
可用于：農(nóng)產(chǎn)品初加工/倉儲物流/鄉(xiāng)村民宿
禁止用于：商品房開發(fā)/工業(yè)污染項目
路徑三：作價入股合作開發(fā)（適合資源整合需求）
操作模型
風(fēng)險防控：
持股比例≤30%（防止變相轉(zhuǎn)讓控制權(quán)）
合同須約定10%項目保證金（保障退出時資產(chǎn)復(fù)原）
三、緊急處置四步行動指南
步驟1：確權(quán)自查（7日內(nèi)完成）
登錄【宅基地確權(quán)系統(tǒng)】查詢
若顯示“未登記”：立即聯(lián)系村委補(bǔ)辦（需提供1987年前地契/分戶證明）
若顯示“已登記”：下載電子權(quán)證備用
步驟2：價值評估（3分鐘快速試算）
打開土流網(wǎng)宅基地板塊，參考當(dāng)?shù)厥袌鰞r格
步驟3：選擇處置通道
處置方式推薦平臺辦理時效
有償退出鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站30工作日
經(jīng)營權(quán)出租縣級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所15工作日
作價入股政府備案產(chǎn)業(yè)運(yùn)營公司45工作日
步驟4：簽約備案（成敗關(guān)鍵）
必須包含的保障條款：
用途限制：“該地塊僅限用于______（填寫備案用途）”
退出責(zé)任：“承租方造成土地?fù)p毀的，按基準(zhǔn)地價200%賠償”
政府背書：“本合同經(jīng)XX鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營服務(wù)站鑒證生效”
政策窗口期福利：
2025年12月31日前完成交易的，可申領(lǐng)兩免一補(bǔ)：
免產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)費(fèi)
免合同公證費(fèi)
補(bǔ)首年稅額50%（最高2萬元）
參考資料《自然資源部宅基地資格權(quán)認(rèn)定操作細(xì)則》
