自然資源部〔2025〕18號文件核心解讀：宅基地資格權(quán)認定放寬，激活千萬農(nóng)戶“沉睡資產(chǎn)”
一、什么是宅基地資格權(quán)？
1、法律定義：
宅基地資格權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有申請、使用集體所有土地建造住宅的身份性權(quán)利，其核心在于“戶有所居”的保障功能。
2、宅基地資格權(quán)主體擴展（2025年新政關(guān)鍵突破）
原范圍：僅限本村集體經(jīng)濟組織成員
新規(guī)增加：
同縣域內(nèi)跨村創(chuàng)業(yè)的本縣戶籍人員
經(jīng)縣級政府備案的涉農(nóng)企業(yè)（需符合鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）
3、宅基地資格權(quán)權(quán)能實質(zhì)強化
宅基地資格權(quán)人可依法行使占有、使用、收益權(quán)能，包括：
自主建房
流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)（出租、入股、合作）
自愿有償退出
禁止行為：買賣、抵押、城鎮(zhèn)居民變相占用
二、跨區(qū)域流轉(zhuǎn)操作指南：合規(guī)路徑四步走
第一步：資格權(quán)確認
登錄縣級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心官網(wǎng)或指定平臺（如土流網(wǎng)）
提交材料：
戶口簿原件掃描件
宅基地不動產(chǎn)權(quán)證書
跨村流轉(zhuǎn)需求說明書（注明用途/期限）
第二步：平臺掛牌交易
由村集體在政府指定產(chǎn)權(quán)交易平臺發(fā)布流轉(zhuǎn)信息
交易方式：公開競價/協(xié)議轉(zhuǎn)讓（需公示7個工作日）
第三步：簽約備案
簽訂《宅基地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》必須包含：
條款示例
1.用途限制：僅限【農(nóng)產(chǎn)品加工/倉儲/民宿】等備案用途
2.禁止改建：不得擅自擴建住宅或破壞耕作層
3.退出機制：閑置超2年自動解除合同
合同需經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府農(nóng)經(jīng)站備案生效
第四步：權(quán)屬登記
受讓方憑備案合同至不動產(chǎn)登記中心辦理經(jīng)營權(quán)登記證明
風險提示：私下簽約、城鎮(zhèn)居民代持等行為將導致合同無效（《土地管理法》第62條）
三、閑置宅基地變現(xiàn)三大合法途徑
途徑一：自愿有償退出
適用對象：進城定居且無返鄉(xiāng)計劃農(nóng)戶
城鄉(xiāng)結(jié)合部，補償標準參照周邊建設(shè)用地價80%
一般農(nóng)區(qū)，補償標準按宅基地基準地價100%
操作流程：
途徑二：經(jīng)營權(quán)出租
期限限制：單次合同最長20年（到期可續(xù)簽）
租金定價：
參考政府發(fā)布的宅基地基準地價
采用“基本租金+經(jīng)營分紅”模式（如：2000元/年+5%營業(yè)額）
途徑三：作價入股合作
合規(guī)模式：
農(nóng)戶以宅基地經(jīng)營權(quán)入股合作社/企業(yè)
持股比例≤30%（防止變相轉(zhuǎn)讓控制權(quán)）
收益保障：
保底分紅：不低于當?shù)卣刈饨鹬笇r
二次分配：按企業(yè)利潤比例分成
處置時限：
閑置超2年未盤活的宅基地，村集體將依法啟動收回程序（《細則》第12條）
四、政策實施關(guān)鍵節(jié)點
確權(quán)補登截止日：2025年12月31日前完成未確權(quán)宅基地登記
閑置申報期限：2026年6月30日前向村委會申報處置意向
稅收優(yōu)惠窗口：2025年內(nèi)完成盤活的可申請縣級財政50%交易稅減免
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本文依據(jù)自然資源部《宅基地資格權(quán)認定操作細則》（NRR-2025-018）編制。土流網(wǎng)作為全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)平臺，已連通31省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，提供從確權(quán)到交易的全鏈條合規(guī)服務(wù)。
