一、定義
（1）招標(biāo)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
招標(biāo)是一種不完全的競(jìng)爭(zhēng)方式，它在體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格界定了出讓地塊的有關(guān)開(kāi)發(fā)條件，激發(fā)了投標(biāo)者對(duì)用地方案的積極研究，同時(shí)也給出讓方留有選擇余地。實(shí)際工作中，在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，既要考慮到投標(biāo)價(jià)，還要考慮到對(duì)投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過(guò)招標(biāo)小組的綜合評(píng)價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)者。所以，招標(biāo)出讓通常較適用于一些大規(guī)?；蜿P(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃和投資項(xiàng)目用地，除以獲取較高出讓金為主要目標(biāo)外，還具有其他綜合目標(biāo)和特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途有特別限制的土地。
（2）拍賣(mài)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣(mài)是一種完全的競(jìng)爭(zhēng)方式。拍賣(mài)方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)集中報(bào)價(jià)，排除了任何主觀因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度增加財(cái)政收入。適用于區(qū)域條件合適、地理位置好、高贏利、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等用地，以獲取較高出讓金為主要目標(biāo)，土地建設(shè)條件和土地用途沒(méi)有特別限制。實(shí)際工作中，多數(shù)為政府儲(chǔ)備的地塊。拍賣(mài)方式出讓土地充分發(fā)揮了市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，是推動(dòng)主動(dòng)供地的重要形式。
（3）掛牌：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓報(bào)價(jià)時(shí)間較長(zhǎng)，給予了投資者更加充分的理性思考的空間，避免了不理性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的炒作地價(jià)的現(xiàn)象，有利于投資者理性投資和公平競(jìng)爭(zhēng)。掛牌出讓適用于不具備招標(biāo)拍賣(mài)出讓條件的地塊。實(shí)際工作中，可用于為政府收回，需要進(jìn)行舊城改造的地塊。比如，某市的一舊城改造項(xiàng)目，因改造地塊涉及的產(chǎn)權(quán)主體較多，拆遷面積較大，回遷安置復(fù)雜等，針對(duì)這一情況，土地管理部門(mén)應(yīng)合理考慮多方面因素，采取掛牌方式出讓?zhuān)苊饷つ客顿Y，造成不良后果。
二、區(qū)別
招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種出讓方式，都引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，均具備公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)，但在運(yùn)行程序等方面又有所不同，在土地交易中所發(fā)揮的作用也存在著一定的差異。
（1）競(jìng)爭(zhēng)的核心內(nèi)容
招標(biāo)和拍賣(mài)必須具備三家或三家以上具有資格的競(jìng)買(mǎi)方時(shí)才可以進(jìn)行，掛牌出讓則沒(méi)有數(shù)目限制。拍賣(mài)和掛牌兩種方式均以“價(jià)高者得”為勝出的標(biāo)準(zhǔn)，各申請(qǐng)方競(jìng)爭(zhēng)的核心是出價(jià)能力和價(jià)格水平。而招標(biāo)則通常有“價(jià)高者得”和“綜合滿意度最佳”兩種評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，即競(jìng)爭(zhēng)的核心可以是價(jià)格，也可以是包括價(jià)格在內(nèi)的多種因素的綜合水平。
（2）公開(kāi)程度和競(jìng)爭(zhēng)程度
對(duì)拍賣(mài)和掛牌而言，競(jìng)爭(zhēng)各方的出價(jià)均被實(shí)時(shí)或“準(zhǔn)實(shí)時(shí)”地公諸于眾，且同一競(jìng)爭(zhēng)者可以多次出價(jià)，形成多輪競(jìng)價(jià)。招標(biāo)中，各申請(qǐng)方競(jìng)爭(zhēng)條件的公開(kāi)則具較大時(shí)滯，即發(fā)標(biāo)方收到各家標(biāo)書(shū)后，必須保密，在約定的統(tǒng)一時(shí)間開(kāi)標(biāo)、宣讀主要內(nèi)容。在招標(biāo)中，標(biāo)書(shū)一經(jīng)投出，不得修改，因此申請(qǐng)方提出價(jià)格和其他條件的機(jī)會(huì)只有一次。從競(jìng)爭(zhēng)程度來(lái)看，拍賣(mài)最具競(jìng)爭(zhēng)性，競(jìng)爭(zhēng)的程度隨著現(xiàn)場(chǎng)情況而變幅較大，競(jìng)買(mǎi)方之間具有一定互動(dòng)性，屬于激烈競(jìng)爭(zhēng)。招標(biāo)則屬于溫和競(jìng)爭(zhēng)，既沒(méi)有各競(jìng)買(mǎi)方之間的“短兵相接”，也沒(méi)有多輪競(jìng)爭(zhēng)（不包括因綜合條件相同而轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的情況）。掛牌中的競(jìng)爭(zhēng)則是不定競(jìng)爭(zhēng)，既可能因競(jìng)買(mǎi)者眾多而出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)甚至轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，也可能因只有一家報(bào)價(jià)而無(wú)“對(duì)手”。
（3）競(jìng)買(mǎi)方的思維特征
在拍賣(mài)和掛牌中，競(jìng)爭(zhēng)的核心是價(jià)格，競(jìng)買(mǎi)方在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，主要考慮的也是如何在價(jià)格上“擊敗”對(duì)手，特別是在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)氣氛、心理因素等都會(huì)對(duì)競(jìng)買(mǎi)方的決策產(chǎn)生一定的外部影響。招標(biāo)中，特別是采取綜合評(píng)標(biāo)的情況下，競(jìng)爭(zhēng)方往往要精心設(shè)計(jì)方案、編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，全面考慮資金、技術(shù)、效益等各項(xiàng)因素的綜合作用，提交自己認(rèn)為最滿意的方案。
三、詳細(xì)流程（供參考，各地實(shí)際情況不完全相同）
（1）土地招標(biāo)出讓工作程序
1、制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審定。
2、編制招標(biāo)文件：根據(jù)地塊材料編制、印刷招標(biāo)文件。
3、發(fā)布招標(biāo)公告：出讓人至少在投標(biāo)開(kāi)始日前20天發(fā)布招標(biāo)公告，公布招標(biāo)出讓宗地的基本情況和招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)。
4、出售招標(biāo)文件：按招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間出售拍賣(mài)文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。
5、組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘：組織意向競(jìng)買(mǎi)人對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑。
6、受理投標(biāo)申請(qǐng)：在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)申請(qǐng)人持投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復(fù)印件辦理投標(biāo)申請(qǐng)，并繳納投標(biāo)保證金。
7、審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動(dòng)。
8、投標(biāo)：投標(biāo)人將在投標(biāo)截止時(shí)間前將表述投入標(biāo)箱。
9、開(kāi)標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。
10、評(píng)標(biāo)：評(píng)標(biāo)小組按招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人，并簽訂成交確認(rèn)書(shū)。
11、公布成交結(jié)果：招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將招標(biāo)出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還投標(biāo)保證金。
12、簽訂出讓合同：競(jìng)得人于簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
（2）土地拍賣(mài)出讓工作程序
1、制訂工作方案
2、編制拍賣(mài)文件
3、發(fā)布拍賣(mài)公告
4、出售拍賣(mài)文件
5、組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘
6、受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)
7、審查競(jìng)買(mǎi)資格
8、舉辦拍賣(mài)會(huì)：按拍賣(mài)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)。競(jìng)得人與出讓人當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)繳納定金和傭金。
9、公布成交結(jié)果
10、簽訂出讓合同
（3）土地掛牌出讓工作程序
1、制訂工作方案
2、編制文件
3、發(fā)布掛牌公告
4、出售掛牌文件
5、組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘
6、受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)
7、審查掛牌資格
8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。在報(bào)價(jià)截止后，如果還有競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，可以填寫(xiě)《競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)》，并通過(guò)傳真的形式將《競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書(shū)》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點(diǎn)。
9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競(jìng)得人。競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，繳納定金。同時(shí),對(duì)需要現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，繳納定金和傭金。
10、公布成交結(jié)果
11、簽訂出讓合同
